Arealavvik ved kjøp av bolig etter 1. januar 2022

I år trådte nye endringer i avhendingsloven i kraft. Disse er ment å trygge bolighandelen, både for kjøper og selger. I realiteten er det nå blitt betydelig lettere for en boligkjøper å sikre seg et prisavslag også for mindre avvik.

De fleste legger til grunn at boligarealet som er oppgitt i salgsoppgaven faktisk stemmer. Erfaring viser derimot at dette ofte er en falsk trygghet. Avvik kan forekomme både fordi arealet er vanskelig å måle, eller at det er jukset i salgsprosessen for å få tilegnet seg mer salgbart areal.

Avhendingsloven § 3-3

«Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.»

Lovendringen innebærer at et avvik på minst 2%, men minst 1 m2, utgjør en mangel, og gir kjøper rett på prisavslag.

Arealavvik ved kjøp av bolig før 1. januar 2022

Selv om du er omfattet av de gamle reglene, har du fortsatt rettigheter dersom arealavvik avdekkes. Forskjellen er bare at terskelen er noe høyere enn de som omfattes av ny lovendring.

Før lovendringen, omhandlet avhendingsloven § 3-3 kun utendørs arealavvik. Innendørs avvik var omfattet av avhendingsloven § 3-8 om uriktige opplysninger.

Domstolene har gjennom tidligere praksis trukket opp grensene for når avviket er så stort at kjøper har rett på et prisavslag. Det var lagt til grunn at dette bør utgjøre minst 9-10% bruttoareal ved større eiendommer/leiligheter, selv om 8,9% også har vært akseptert av Høyesterett. Sistnevnte har også uttalt at dersom eiendommen var svært liten, noe som ikke er uvanlig i byer, da særlig Oslo, vil man kunne ha rett på prisavslag også for avvik noe under 5-6%.

Uegentlig arealavvik

Det hender tidvis at arealet faktisk befinner seg i boligen, men av ulike grunner ikke skal måles. Det kan f.eks. være fordi det er for lavt under taket på en loftstue. Når dette medtas ender kjøper opp med å betale for P-rom som egentlig ikke skulle vært klassifisert som dette. De fleste boligkjøpere er opptatt av P-rom når de vurderer prisen på en bolig, noe som gjør det fristende å få mest mulig av boligen klassifisert som dette.

Når man reklamerer til boligselgerforsikringen, er det ikke uvanlig å bli møtt med at uegentlig arealavvik ikke utgjør en mangel. Begrunnelsen er gjerne at det er areal som faktisk befinner seg i boligen, og som man har en bruksnytte av.

Domstolene er derimot uenig i denne betraktningen. Senest i dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2021—139732) kom retten frem til at det var uten betydning at det var snakk om uegentlig arealavvik. Avviket ga kjøper rett på prisavslag.

Har du spørsmål rundt ditt boligkjøp?

Ta kontakt med oss i advokatveiledning dersom du opplever feil og mangler ved boligen, og ønsker å vite mer om hva du bør gjøre videre.

Send oss en beskrivelse av din sak

Send oss gjerne en beskrivelse av din sak. Vi sjekker om du kan ha en sak å gå videre med. Første henvendelse er gratis.
  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.