Mange boliger selges som de er eller med liknende forbehold. Det betyr at selger tar generelt forbehold for feil og mangler ved boligen. En «solgt som den er»-klausul kalles gjerne også en «as is»-klausul.

«Solgt som den er»-forbehold etter Avhendingslova

Avhendingslova § 3-9 er bestemmelsen om «solgt som den er». Bestemmelsen regulerer hvorvidt mangler som oppdages skal svares for av selger, til tross for selgers forbehold. Det følger av bestemmelsen at boligen likevel har en mangel dersom mangel følger av § 3-7 eller § 3-8.

Avhendingslova § 3-7 gjelder selgers manglende opplysning om eiendommen. Det foreligger altså fremdeles mangler ved boligen, til tross for selgers forbehold, dersom selger har latt være å opplyse om mangler ved boligen. Dette gjelder forhold ved boligen som selger kjenner til eller bør kjenne til, og at kjøper kan regne med å få slike opplysninger. Likevel gjelder dette bare opplysninger som man kan regne med ville hatt betydning for kjøpet dersom de ikke var gitt. § 3-8 gjelder dersom selger har gitt uriktige opplysninger om boligen eller holder tilbake opplysninger om boligen som anses å være av betydning for kjøper.

Kjøper har alltid en undersøkelsesplikt

Før man gjennomfører kjøp av bolig er det vanlig at kjøper besiktiger boligen. Når boligen er solgt som den er, har kjøper som et utgangspunkt risikoen for mangler ved boligen. Med andre ord er kjøpers undersøkelsesplikt skjerpet, og kjøper bør derfor være meget nøye når boligen undersøkes.

Mangler ved boligen som oppdages etter at kjøpet er gjennomført, må være vesentlige for at kjøper skal kunne ha krav på eksempelvis prisavslag fra selger. Et typisk eksempel er skjulte vannskader på boligen som først blir synlige etter en viss tid. Slike forhold vil vanligvis ikke være synlige på en visning, og kjøper vil i mange tilfeller ha sitt krav i behold. Dette til tross for selgers «solgt som den er»-forbehold.

Hvorvidt mangelen er vesentlig vil være en vurderingssak

Loven sier ikke noe om hva som utgjør en vesentlig mangel ved bolig. Det følger av rettspraksis at vesentlighetsvurderingen etter avhendingslova § 3-9 beror på en skjønnsmessig vurdering (Rt. 2010 s. 103). Det må være et misforhold mellom boligens stand og det som kjøperen kunne regne med for at vesentlighetskravet er å anse som oppfylt. Høyesterett har gitt prisavslag for det tilfellet at utbedringskostnadene ved boligen har tilsvart 5-6 prosent av kjøpesummen. Disse prosentandelene er kun et moment i vurderingen av om mangelen gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Les mer: Selger fraskriver seg ansvar for feil og mangler når boligen selges «som den er». Imidlertid er det ikke slik at en slik ansvarsfraskrivelse gjelder absolutt. 

Selgers opplysningsplikt – i tillegg til «som den er»

Mindre ikke-vesentlige mangler har imidlertid selger fraskrevet seg ansvaret for ved å ha en «solgt som den er»-klausul. Likevel har selger en opplysningsplikt ovenfor kjøper. Selger skal gi riktige opplysninger om boligen og skal heller ikke holde tilbake opplysninger som kan ha betydning for kjøpers beslutning om gjennomføring av kjøpet. Selv om selger ikke vet om en mangel og den er vesentlig, er selger ansvarlig – til tross for forbeholdet. Selger er også ansvarlig dersom det viser seg at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regnet med. Dette må ses i sammenheng med kjøpesummen og forholdene ellers.

Les mer om selgers opplysningsplikt her.

Rettshjelpsdekning – forsikringen dekker advokatutgiftene

I saker som dette, dekker innboforsikringen 80 % av utgifter til advokat. Du må selv betale egenandel og 20 % av advokatutgiftene. For å få dekning gjennom ditt forsikringsselskap må det foreligge en tvist. En tvist foreligger hvis kjøper har reklamert og selger ikke påtar seg ansvar eller imøtekommer kjøpers krav. Vi hjelper deg med dette.

Send oss en beskrivelse av din sak

Send oss gjerne en beskrivelse av din sak. Vi sjekker om du kan ha en sak å gå videre med. Første hendvendelse er gratis.
  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.