Spesielt eldre villaer og leiligheter i eldre bygårder fra 1800-1900 tallet som på Frogner i Oslo, har risiko for feil i areal. Dette skyldes at boligene ofte har skjevheter i vegger og tak, og en geometri som er krevende å måle riktig i henhold til kravene i ny avhendingslov.

Romly har spesialisert seg på kontrollmåling av boliger med 3D-laserskanning og bistår boligeiere med å verifisere areal både før og etter salg. Selskapet har 3D-laserskannet over tusen leiligheter og villaer så langt. I 54% av tilfellene utgjør arealavviket mer enn 2%, noe som er maksimalt tillatt avvik i henhold til den nye avhendingsloven som trådte i kraft fra 1.januar 2022.

Reklamer på arealfeil i tide

Har du kjøpt bolig etter innføringen av den nye avhendingslov 1.januar 2022, bør du kontrollere at oppgitt areal stemmer ved hjelp av 3D-laser, slik at en eventuell reklamasjon kan gjøres før saken blir foreldet. Det er også fordelaktig for deg som eier boligen at skattemyndigheter, kommunen, banker og forsikringsselskaper har riktig areal til grunn når skatt, avgifter og belåningsgrad beregnes.

Håndholdt lasermåler, penn og papir er den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal ved kjøp og salg

Metoden er treffsikker på rettvinklede rom, men langt mer usikker der det er skjevheter og krevende geometri. Skjevheter i vegg er ikke alltid synlig for øyet og kan utgjøre flere kvadratmeter forskjell i arealet avhengig av hvor på veggen lasermålet tas.

Hva er 3D-laserskanning?

En 3D-laserskanner sender ut flere hundre tusen lasermål i sekundet i alle retninger og alle boligens rom skannes sammenhengende. Resultatet er en komplett 3D-modell av boligens geometri ved hjelp av flere titalls millioner laserpunkter. Arealet beregnes påfølgende maskinelt i avansert 3D-programvare. Metoden inneholder to trinn og alle data er tilgjengelige for ettertiden og kan etterprøves dersom det senere skulle oppstå tvil om hvordan arealet beregnes.

Eksempler på boliger med arealfeil

Her er noen eksempler på leiligheter der Romly har funnet større avvik i areal. Husk at mindre leiligheter ned mot 25-30m² også kan ha arealfeil. Dette er ofte leiligheter som førstegangskjøpere betaler over 200.000 kroner kvadratmeteren for i Oslo sentrum. Det får derfor store negative konsekvenser for salgsverdien om det må trekkes fra flere kvadratmeter ved neste salg.

1. Leilighet med skrå vegg

Leiligheten er i en eldre bygård i Oslo sentrum som først ble kontrollmålt med håndholdt lasermåler (skissen under til venstre). Som skissen viser, tas det et bredde og lengdemål på hvert rom og det beregnes påfølgende areal. Denne leiligheten har en skrå vegg som ikke er synlig for øyet. Bredden måles til 3,77m som det fremkommer på skissen og deretter ganget med 8,5m. Leiligheten har et beregnet areal på 45m².

Senere kontrollmål med 3D-laserskanner viser at 3,77m er det bredeste punktet på rommet, men at veggen skrår og at rommet er vesentlig smalere i motsatt ende. Leiligheten er derfor 2,94m² mindre enn oppgitt ved salg og korrekt areal er 42m².

2. Typisk Frogerleilighet med krevende geometri

Eksempelet nedenfor viser en typisk Frogner leilighet der en rekke rom og vegger ikke er rettvinklet. Denne boligen ble kontrollmålt tidligere i år for en kunde som nettopp hadde kjøpt leiligheten og ønsket å verifisere at arealet stemte. Kontrollmålingen viste denne gangen 17m² ekstra areal noe som tyder på at sist måling hoppet over et helt rom. Ganget med kvadratmeterprisen som ble betalt ved kjøp utgjorde dette en ekstra verdi på ca. 1,8 millioner.

3. Loftsleiligheter er oftest utsatt for arealfeil

Dette eksempelet er også fra Frogner, og viser en loftsleilighet som opprinnelig ble solgt i mars 2022 med et areal på 86m². Selgeren hadde i dette tilfellet engasjert Romly for oppmåling og før salg og forsikret seg mot arealfeil.

Ny kjøper valgte å totalrenovere leiligheten og hevet bla. gulvet med 2,5cm. Romly engasjerte seg på nytt for å verifisere arealet når leiligheten skulle selges syv måneder senere. Fasiten viste at samtlige takoppløft nå ikke var måleverdige i henhold til takstbransjens retningslinjer. Leiligheten fikk derfor 5m² redusert areal til 81m². Hadde kjøper tatt kontakt med Romly og fått innsikt om reglene for oppmåling før oppussing, kunne dette vært gjort på en måte som ikke reduserte leilighetens areal.

Tegningen viser loftsleiligheten som ble 3D-laserskannet før og etter heving av gulv med 2,5cm. Det øverste bildet viser etter oppussing der arealet ble 5m² mindre. Det nederste bilde med måleverdige vindusarker (se rød linje) før oppussing. 

Floire Nathanael Daub er utdannet arkitekt og bestemte seg for å starte Romly etter å ha funnet feil i areal i sin egen leilighet. Selskapet spesialiserer seg på å hjelpe boligeiere med å verifisere areal, og har som samfunnsoppdrag å endre metoden for oppmåling av boliger så de selges uten arealfeil.

Bestill arealverifisering på romly.no

Advokatveiledning mener det er fornuftig å kontakte vår samarbeidspartner, Romly, ved mistanke om arealsvikt. Det er en ubehagelig overraskelse å først avdekke dette ved et salg. Avdekkes det arealsvikt har vi eiendomsadvokater som kan bistå. Under husforsikringen eller innboforsikringen er det rettshjelpsdekning som dekker 80% av utgiftene til bistand, både sakkyndig og juridisk. Egenandelen er normalt kr 4000 kr + 20%. Ta kontakt med oss ved spørsmål.

Har du spørsmål rundt ditt boligkjøp?

Ta kontakt med oss i advokatveiledning dersom du opplever feil og mangler ved boligen, og ønsker å vite mer om hva du bør gjøre videre.