Heving av boligkjøp ved skjeggkreforekomst

Vi får ofte spørsmål om man kan heve boligkjøpet i saker der man har funnet skjeggkre etter kjøpt av bolig. Denne artikklene vil ikke ta for seg alle sider av spørsmålet, men vil være avgrenset til noen betrakntinger rundt selve hevingsspørsmålet. Det er videre viktig å være klar over at alle saker må vurderes konkret og at vi således ikke sikker på en magisk formell som gir et klart svart på om man kan heve boligkjøpet eller ikke. Etter å ha lest vårt artikkel vil du imidlertid forhåpentligvis ha fått noen innspill som gjør at du kan vurdere nærmere hvor vidt du ønsker å forsøke å heve boligkjøpet i dette typetilfelle.

Heving av boligkjøp

For å kunne heve et boligkjøp er det en rekke forutsetninger som må være tilstede. Vi går ikke inn i dybden på alle disse momentene her. Grensedragninger vil ikke bli gjennomgått. Vi nevner likevel at følgende som regel på være på plass:

- det må foreligge en mangel etter loven

- reklamasjonen må være inngitt rettidig

- det må ikke foreligge "hindre" som passivitet og foreldelse.

- selgers/eierskifteselskapets rett til å fikse feilen er ikke aktuell, eksempelvis fordi man mener det ikke foreligger en mangel etter loven.

Hvis alle andre forhold ligger til rette, vil som regel mange av avhendingssakene kunne la seg løse av prisavslag eller erstatning. Dersom prisavslaget avhjelper kontraktsbruddet på tilstrekkelig vis taler rettspraksis for at kjøper er henvist til å nøye seg med et prisavslag. Det er imidlertid mulig å heve et boligkjøp og avhendingsloven har en egen bestemmelse for heving av boligkjøp. Av avhl. § 4-13 fremgår følgende:

Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.

Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikke gir seljaren melding om heving innan rimelig tid etter at kjøparen var kjent med eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaust, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru

Man må særlig være oppmerksom på at krav om heving må fremsettes innen rimelig tid. Dette innebærer at du ikke må vente hvis du tenker det er aktuelt å heve boligkjøpet. Venter du med å kreve heving og det går for lang tid har du som hovedregel mistet retten til å heve, men de unntak som følger av bestemmelsen.

Første ledd innebærer naturlig nok at ikke enhver mangel kan medføre grunnlag for å heve kjøpet. Grensen for når man går fra en vanlig mangel til en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd kan være svært vanskelig å trekke. Terskelen for heving er etter rettspraksis høy. I hver enkelt sak må det gjøres en konkret vurdering av alle sakens forhold og det finnes en rekke ulike typetilfeller av saker. Spørsmålet for denne artikkelen er hvordan heving stiller seg i saker der man har oppdaget skjeggkre ette kjøp av bolig og dette utgjør en mangel. Per april 2018 har spørsmålet, så langt vi vet, ikke vært behandlet i høyere instans en flere tingretter og det foreligger per samme tid ingen rettskraftige dommer som gir et svar på spørsmålet.

Mange individuelle forhold gjør seg gjeldende i en hevingsvurdering. Etter rettspraksis er et sentralt moment hvor vidt kjøper på bakgrunn av alle sakens forhold har en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten, jf. Rt 2010 s. 710.

Momentene vi her nevner er ikke nødvendigvis rettslig forankret, men mer uttrykk for hva våre advokater mener kan være aktuelle forhold som gjør at en skjeggkresak kan medføre grunnlag for å heve kjøpet. I mange, om ikke alle, tilfeller av skjeggkreskader ser vi at det er svært vanskelig å bli kvitt skjeggkre. Dette innebærer at det vil være svært vanskelig for selger å utbedre mangelen, hvilket i seg selv kan trekke i retning av heving. Utover dommerens vurdering av mer subjektive vurderinger fra takstmenn og meglere er det svært vanskelig å sette et riktig prisavslag i disse sakene og de er således kanskje ikke så godt egnet for å avhjelpes med et prisavslag. Vi ser imidlertid at det gjøres, slik at det er fullt mulig å få en dom på prisavsalg i skjeggkresaker. Poenget vårt er at skjeggkre som et evigvarende(?) problem i boligen kan være et argument for at kjøper har rimelig grunn til å heve kjøpet. Dette må igjen sammenholdes med det faktum at skjeggkre kan oppleves som svært belastende. Insektet kan opptre i hele boligen, sogar på soverom og kjøkkenbenken. Følelsen av å ikke bli kvitt insektet og ikke ha kontroll på problemet kan for mange vært mentalt meget slitsomt. Dette har vi sett er anerkjent både av biologer, takstmenn og domstoler. Mange opplever å få mindre besøk, da besøkende frykter at man kan ta med seg skjeggkreproblemet hjem. Limfeller utplassert i boligen til enhver tid, men oppmerksomheten og påminnelsen det innebærer er heller ikke spesielt hyggelig. Skjeggkre kan derfor være sosialt belastende.

I de tifeller det kan bevises at selger må ha vært kjent med problemet, men at opplysningen er underkommisert, eller enda verre: bevisst tilbakeholdt, mener vi den kan trekke i retning av heving. Subjektiv skyld der selger bevisst holder tilbake informasjon er lite aktverdig og kan bedømmes hardt i selgers disfavør. Vi ser at mange frykter at de ikke kan få solgt boligen, eller til svært redusert pris. Dette er naturligvis også en belastning.

Tenkte argumenter mot heving er at bygningsmassen og utformingen gjør det mer sannsynlig at man kan klare å bli kvitt skjeggkre. I praksis er det ikke så aktuelt i Norge fordi de fleste boliger består av trekonstruksjoner hvor skjeggkre har mange gjemmesteder. Videre har vi sett at domstolen vektlegger hvor vidt skjeggkreangrep kunne være å anse som påregnelig på noe vis. Risikoopplysninger gitt før kjøpet vil være relevante.

Skjeggkre er mer til sjanse enn til fysisk skade, vil man kunne hevde. Dette taler mot heving. Subjektive forhold hos kjøper vil også kunne spille inn. Hvis kjøper ikke er særlig plaget av dyrene, sover godt om natten og generelt ikke bekymrer seg særlig mye over skjeggkre taler det imot heving. Dersom boligen regnes som beboelig og kan selges videre i markedet, dog med et tap, vil det også tale mot heving. Det skal også nevnes at heving vil kunne sette selger i en svært vanskelig situasjon. De fleste kjøper ny bolig og regner naturligvis ikke med at det kan komme et hevingskrav i etterkant. Her skal vi legge til at dette momentet kan falle bort i de tilfeller selger har tegnet eierskifteforsikring. Ihvertfall i de tilfellene det ikke er aktuelt med regress fra selkskapet.

Tendensen vi har sett i den beskjedne praksisen som er hittil er at det er vanskelig å få hevet boligkjøpet i skjeggkresaker. Grunnlaget er imidlertid veldig spinkelt og ulike aktører, dog uten særlig referanse til etterprøvbare kilder, mener det er inngått flere minnelige avtaler om heving av kjøpet. Dette kan således ikke utelukkes. Det blir spennende å se om vi etterhvert får se eksempler på hevingssak fra lagmannsretten og hvordan lagmannsretten stiller seg til problemet. Vi må understreke at hver sak må vurderes konkret, slik at rettspraksis kun er en av flere kilder til utfallet.

Hva skjer ved heving av boligkjøpet?

Ved heving av bolikjøpet skal boligen tilbakeleveres til selger og kjøper har krav på tilbakebetaling av kjøpesummen. Kjøper kan kreve erstatning for diverse utlegg og utgifter som vil være forbundet med et økonomisk tap i anledning hevingsoppgjøret. Typiske erstatningsposter vil kunne være dokumentavgift, gebyr ved tinglysning, flyttekostnader, eventuell mellomlagring, utgift til sakkyndige med mer. Det er viktig å merke seg at utgiftene må kunne dokumenteres. Etter forsinkelsesrenteloven kan det kreves forsinkelsesrenter av kjøpesummen fra 30 dager påkravsdato. Et hevingskrav vil kunne være å regne som et påkrav.