Reklamasjon bolig - avhendingsloven § 4-19

Hvis du har kjøpt bolig og oppdager mangler ved den, er det én ting kjøper må gjøre for å kunne ha krav mot selger. Kjøper må reklamere til selger.
Kjøp av "brukt" bolig reguleres av avhendingslova. Avhendingslova er en kontraktslov og har mange av de samme prinsipper som kjøpsloven. Bestemmelsen som regulerer reklamasjonsfristene etter kjøp av fast eiendom er avhendingsloven § 4-19:

§ 4-19 reklamasjon:


1. Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.
2. Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.
3. Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
4. Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

For at kjøper skal kunne ha sine krav mot selger i behold, må kjøper ha reklamert innen reklamasjonsfristens utløp. Det skilles mellom en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. Den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe innen rimelig tid fra det tidspunkt kjøperen oppdaget eller burde oppdaget mangelen ved boligen.
Hva som ligger i rimelig tid er ikke helt klart. Dette beror på en konkret vurdering. Likevel følger det av rettspraksis at rimelig tid tilsvarer et tidsrom innen tre måneder fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen ved boligen.

Prinsipiell dom vedrørende temaet reklamasjon bolig


En prinsipiell dom fra Høyesterett i 2010 ( Rt. 2010 side 103 ) la til grunn at reklamasjon etter tre måneder var å anse som for sent. Dommen gjaldt krav om prisavslag som følge av mangler ved boligen. Spørsmålet gjaldt om kjøper hadde reklamert innen avhendingslovens krav om rimelig tid. Kjøper oppdaget manglene ved boligen to og ett halvt år etter overtakelsen. Reklamasjon ble fremsatt av kjøper mer enn tre måneder etter at manglene var oppdaget av kjøper. I denne saken kom Høyesterett til at "omstendighetene i saken gjorde at reklamasjonen var for sent fremsatt".
Etter dette kan en tolke rimelig tid dithen at reklamasjonen må fremsettes før det har gått tre måneder fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Den absolutte reklamasjonsfristen ved kjøp av bolig er fem år etter at kjøper overtok boligen. Femårsfristen kan utvides dersom selger har påtatt seg garanti eller ved avtale har påtatt seg ansvaret for lengre tid enn fem år.
For at kjøper skal ha sine krav ovenfor selger i behold, må både den relative og den absolutte reklamasjonsfrist overholdes.

Advokatbistand ved reklamasjon på bolig trenger ikke være dyrt


Ta gjerne kontakt med oss. Vi har god erfaring med boligsaker, og første innledende vurdering av din sak er gratis.


Reklamasjon bolig? Ta gjerne kontakt med oss for en vederlagsfri første vurdering.


Advokatutgifter til bistand som gjelder reklamasjon og mangler etter kjøp av bolig dekkes av din boligforsikring. Ditt forsikringsselskap dekker mesteparten av dine utgifter og du må betale en grunnegenandel på rundt 4000 kroner.