Mange har dessverre opplevd den kjipe følelsen: det er ikke lenge siden du overtok ny bolig, og så hører du lyder i veggen. Gjerne når det begynner å bli litt kaldt ute. Andre kjenner en eim av lukt - med uvisshet om hva det kan være.

Ved nærmere sjekk skjønner du det kanskje – det er eller har vært rotter i huset. Spørsmålet er da, ved siden av ren bekjemping, hvor vidt rotter i huset er å anse som en mangel. Det skal vi se nærmere på i denne artikkelen. Vi tar for oss noen utgangspunkter, så er det dessverre umulig å lage en uttømmende oversikt. Har du konkrete spørsmål du ikke finner svar på i vår artikkel? Ikke nøl med å ta kontakt med oss for en nærmere vurdering. En slik førstevurdering er gratis og helt uforpliktende.

Rotter i huset – hva nå?

Det første man må se nærmere på hvis man oppdager rotter i huset er naturligvis, ved siden av bekjempelse, reglene for reklamasjon. Har du kjøpt brukt bolig er denne som regel solgt som den er og man kan reklamere i 5 år. I tillegg til 5-års fristen er det en regel som sier at du må reklamere «innen rimelig tid». I praksis innebærer det at du må reklamere innen et par måneder, men ta aldri noen sjanser her. Vi anbefaler skriftlig reklamasjon så snart som mulig etter mistanke om rotter i huset. Skulle du mot formodning ha tatt feil er det helt uproblematisk å «trekke» tilbake reklamasjonen. Har du spørsmål knyttet til reklamasjon, herunder hva den må inneholde, er du velkommen til å sende oss en henvendelse.

Dersom du har fått opplysninger om rotteproblematikk forut for kjøpet er som regel løpet kjørt. Dette er med mindre omfanget er sterkt underkommunisert eller opplysningene ikke er tydelige nok. Opplysninger om rotter i huset og andre skadedyr skal eventuelt opplyses i egenerklæringsskjemaet hvis selger var klar over skadedyrproblemet. I det følgende vil vi se nærmere på noen utgangspunkter hva angår den faktiske og juridiske siden ved rotter i huset.

Den faktiske siden ved rotter i huset

Etter reklamasjon er det viktig at du kartlegger problemet. Her er det viktig å gjøre alt riktig med en gang. Vi anbefaler at man bruker Mycoteam, eller tilsvarende fagkyndig bistand, for å utrede problemet. Mycoteam er godt trent i å vite både hva man må gjøre rent praktisk og hva som er viktig å dokumentere rent juridisk i nærmere dialog med advokat. Etter vår mening er det svært viktig at man i alle tilfeller velger både fagkyndig og juridisk bistand med kompetanse akkurat på denne type problematikk. Ellers risikerer du å være ille ute hva angår sikring av bevis.

Rotter i huset – nærmere om jussen

Reklamasjonen må som overfor nevnte være på plass. I tillegg må man vite om rotteproblemet oppsto før eller etter kjøpet. Om man kjenner lukt etter rotter etter flere år, taler dette for at boligen ikke var mangelfull på kjøpstidspunktet. Går det kort tid fra overtagelse til man opplever rotter i huset, eller at det har vært rotter i huset, taler det for at boligen ble levert med en mangel. Den nærmere fagkyndige vurderingen må avklare dette nærmere.

Det kan foreligge en mangel dersom selger har holdt tilbake opplysninger om rotteproblematikken eller vedkommende selger rent juridisk «måtte kjenne til» at det var rotter i huset, uten at opplysninger er gitt videre til kjøper. Videre kan det foreligge en mangel dersom rotteproblematikken utvilsomt medfører at avvik fra den berettigede forventninger etter avhl. § 3-9, annet ledd. Her må man se på hva det vil koste å utbedre mangelen, opp imot kjøpesum, og vurdere alle andre relevante forhold.

Vær særlig oppmerksom på at eierskifteselskapene vil ha det til at det ikke foreligger en mangel med mindre utbedringskostnaden ligger på opp imot 6% av kjøpesummen. Dette er ikke korrekt anvendelse av loven, så ta ikke denne vurderingen for god fisk. Spørsmålet er mer sammensatt en som så og «kalkulator-jussen» er kun et av mange momenter i vurderingen. Rotter er ubehagelige dyr og den mentale belastningen og potensielt verdiminus må også tas hensyn til i mangelvurderingen.

Du kan ha krav på stort prisavslag

Om man kommer frem til at boligen er mangelfull er det stor sannsynlighet for at du har krav på et stort prisavslag. Vi har erfart at saker med rotter i hus, der det foreligger en mangel, kan medføre prisavslag på flere hundretusen. Det er således verdt å sjekke ut hvordan du står i din sak.

Kontakt advokat ved rotter i huset – ca 80% dekning av utgifter

Advokat er så dyrt, er det lett å tenke. Ja, advokatbistand er i utgangspunktet ikke veldig billig, men i disse sakene tar forsikringsselskapet nesten 80% av advokatregningen. Om du er villig til å betale noen få tusen kan således oppsiden bli svært bra. Tenk deg godt om før du velger å kjøre dette løpet uten advokat, i hvert fall når du skal vurdere et avslag eller et dårlig tilbud fra eierskifteselskapet. Inngår du først en avtale er du bundet. Vi erfarer dessverre også at en del personer som skal klare seg uten advokat oversitter frister, ikke skjønner bevisregler og gjør andre unødvendige og svært ødeleggende feil.

Ta kontakt med oss i dag for en gratis og uforpliktende førstevurdering. Du har ingenting å tape på nettopp det. Benytt gjerne vårt kontaktskjema nedenfor.

 

Send oss en beskrivelse av din sak

Send oss gjerne en beskrivelse av din sak. Vi sjekker om du kan ha en sak å gå videre med. Første hendvendelse er gratis.
  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.