Vesentlig mangel ved boligkjøp – avhendingsloven

Boliger selges ofte «som den er». I etterkant av kjøpet kan det vise seg at boligen har mangler. Overraskende fukt, skadedyrsproblemer og mugg kan være slike mangler. Et «som den er»-forbehold gjør at du som kjøper i utgangspunktet har overtatt risikoen for problemer som kan oppstå ved boligen.

Når det foreligger et betydelig misforhold mellom hvordan boligen er og hva du som kjøper kunne regne med, kan du allikevel ha et krav mot selger. Det trenger ikke å ha vært gitt manglende eller uriktige opplysninger for å ha et slikt krav. Det sentrale er at boligen oppfyller vesentlighetskravet.

Vesentlighetskravet – avhendingsloven

I avhendingslova § 3-9 oppstilles vesentlighetskravet. I det ligger det at eiendommen har en mangel dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

I rettspraksis fra norske domstoler har det vært mange saker som tar for seg hva det vil si at eiendommen er i «vesentleg ringare stand». Det har blitt uttalt i blant annet en høyesterettsdom (HR 2017 s.1073-A) at det må foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. En slik vurdering vil si at hvert boligtilfelle må vurderes for seg med utgangspunkt i avhendingslova § 3-9 og rettspraksis.

«Kjøpesummen» og «tilhøva elles» – avhendingsloven § 3-9

Utgangspunktet for helhetsvurderingen er «kjøpesummen»- det kvantitative elementet, og «tilhøva elles»- det kvalitative elementet.

Kjøpesummen

Kjøpsprisen for boligen sier noe om hva du som kjøper kan forvente om standarden.  Når det i ettertid viser seg at det foreligger mangler, så gjøres det en beregning av hva utbedringen av feilen koster opp mot kjøpesummen. Beregningen gjøres i prosent og Høyesterett har uttalt at forholdet bør ligger på minimum 3-6 % for å nå opp til vesentlighetskravet.

 «Tilhøva elles»/ andre forhold av betydning

Denne vurderingen legger vekt på:

  • Salgssituasjonen
  • Feilens art og betydning
  • Boligens karakter og standard

Av betydning kan det være hvor gammel boligen er, opplysninger som er gitt i prospektet og hva slags type feil det er snakk om. At boligen er eldre taler ikke i seg selv for at det kan foreligge en mangel, men det kan gi en indikasjon på slitasje og hva kjøperen dermed kan forvente å måtte påkoste av oppgraderinger.

En helthetsvurdering i hver enkelt sak

Det at manglene må være vesentlige gjør at utbedringskostnadene helst må ligge på minimum 5-6 % av kjøpesummen. Dersom andre omstendigheter rundt kjøpet «tilhøva elles» taler for at det er en vesentlig mangel, så kan en lavere prosent være tilstrekkelig.

Har du spørsmål rundt ditt boligkjøp?

Ta gjerne kontakt med oss i Austin Lyngmyr dersom du opplever feil og mangler ved boligen, og ønsker å vite mer om hva slags krav du kan rette mot selger.

Send oss en beskrivelse av din sak

Send oss gjerne en beskrivelse av din sak. Vi sjekker om du kan ha en sak å gå videre med. Første hendvendelse er gratis.
  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.