Vesentlige feil og mangler ved bolig

Dersom man kjøper bolig «som den er» eller «as is» vil selger ha fraskrevet seg en god del ansvar for feil – men ikke alt. Har boligen vesentlige feil og mangler vil selger stå ansvarlig. Denne vesentlighetsvurderingen er sammensatt.

Solgt «som den er» – når er selger ansvarlig?

Det å selge en bolig «som den er» er å ta et forbehold. Boligen blir solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Dette pålegger kjøper en undersøkelsesplikt, og avvik fra tilstanden ved besiktigelse vil utgjøre en mangel. Samtidig bærer kjøper risiko for mangler som var til stede, men ikke ble oppdaget – såkalte «skjulte feil og mangler». I dag blir de fleste boliger solgt med slikt forbehold.

Selger er likevel ikke helt fritatt. Dette følger av avhendingslova § 3-9. Også i tilfeller der bolig er «solgt som den er» eller med lignende forbehold, vil eiendommen ha en mangel dersom selger har brutt sin opplysningsplikt – enten opplysningene er holdt tilbake eller er uriktige. Videre vil det alltid være en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Hva er en «vesentlig» feil eller mangel?

Hvorvidt en mangel er vesentlig, må vurderes ut fra en helhetsvurdering. Lovteksten sier at vesentlighetsvurderingen knytter seg til kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9. En vesentlig mangel er et markant avvik fra det som kan forventes. Dette innebærer at boligens stand må avvike fra det som var påregnelig, og avviket må være av betydning – rent bagatellmessige feil faller utenfor. Vurderingen er objektiv, slik at det ikke har betydning hva kjøper subjektivt forventet. Det medfører også at selger ikke trenger å ha skyld i feilen, selv om det kan tillegges vekt i helhetsvurderingen.

Man må altså vurdere hvilke forventninger som kunne stilles til eiendommen. Det er flere momenter som spiller inn i vurderingen. Boligens alder er sentralt, slik at jo eldre eiendommen er, jo mer påregnelig er det med noen mangler. Forventet levetid og byggeskikk da boligen ble oppført er også en indikator. Informasjon i salgsdokumenter, gitt for eksempel fra eiendomsmegler, i takstrapport mv. er relevant. Er det opplyst om feilen i dokumentet kan man neppe påberope seg den i ettertid.

Kjøpesummen

Ifølge lovteksten knytter vurderingen seg til kjøpesummen. Det er klart at kjøpesummen er en god indikator på hva man kan forvente av boligen. I rettspraksis er det lagt til grunn at kostnadene av å rette feilen må være en viss prosent av kjøpesummen for at mangelen er vesentlig – gjerne et sted mellom 3-6 %. I HR-2017-1073-A uttalte Høyesterett at det ikke skal gjøres fradrag for standardheving før det foretas prosentberegning, kun ved utmålingen av et eventuelt prisavslag. Selve mangelspørsmålet skal bero på en helhetsvurdering, slik at man ikke kun kan vurdere ut fra prosenten.

Advokatbistand

Har du problemer med bolig, og er usikker på hvordan du skal gå frem?

Ta kontakt – vi kan bistå deg! Hos oss får du en gratis og uforpliktende førstevurdering av din sak.