Hva er feil eller mangler ved bolig?

Feil og mangler er avvik fra det som kan forventes og ikke opplyst om ved boligsalget. Dette innebærer at boligens stand avviker fra det som var påregnelig. Avviket må være av betydning – rent bagatellmessige feil faller utenfor. Vurderingen er objektiv, slik at det ikke har betydning hva kjøper subjektivt forventet. Det medfører også at selger ikke trenger å ha skyld i feilen, selv om det kan tillegges vekt i helhetsvurderingen.

Man må altså vurdere hvilke forventninger som kunne stilles til eiendommen. Det er flere momenter som spiller inn i vurderingen. Boligens alder er sentralt, slik at jo eldre eiendommen er, jo mer påregnelig er det med noen mangler. Forventet levetid og byggeskikk da boligen ble oppført er også en indikator. Informasjon i salgsdokumenter, gitt for eksempel fra eiendomsmegler, i takstrapport mv. er relevant. Er det opplyst om feilen i dokumentet kan man neppe påberope seg den i ettertid.

Boligselgeren har ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen

Boliger kan ikke selges med et «som den er»-forbehold. Dette medfører likevel ikke at man som kjøper kan holde selger ansvarlig for alle feil eller avvik fra det som er opplyst. Boligkjøperen kan ikke forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Det må avgjøres konkret om de feil eller avvik fra det som er opplyst, utgjør forhold selger kan holdes ansvarlig for.

Spørsmålet blir om boligen er i dårligere stand enn hva man som kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. Dette skiller seg imidlertid fra tidligere lovverk hvor det for skjulte feil og mangler krevdes at boligen var i vesentlig dårligere stand.

Kjøpesummen er en god indikator på hva man kan forvente av boligen.

Kjøperen har undersøkelsesplikt før kjøp av brukt bolig

At boligselgeren har et strengt ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen, har også betydning for kjøper og den undersøkelsesplikten kjøperen har ved kjøp av bruktbolig.

Boligkjøper må anses kjent med alle opplysninger som fremgår tydelig i salgsdokumentene og i en forskriftsmessig tilstandsrapport. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke.

Det er en egenandel for kjøper ved avdekking av feil eller avvik

Det fremgår av bestemmelsen i avhendingslova § 3-9 fra januar 2022, at boligkjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10.000 kroner ved kjøp av brukt bolig. Dette betyr at at selger ikke kan holdes ansvarlig dersom det økonomiske tapet er under 10.000 kroner. Avdekkes det imidlertid feil og avvik hvor det økonomiske tapet overstiger dette, vil man kunne holde selger ansvarlig for beløpet som overstiger 10.000 kroner.

Har du spørsmål rundt ditt boligkjøp?

Har du problemer med bolig, og er usikker på hvordan du skal gå frem? Ta kontakt med oss i advokatveiledning dersom du opplever feil og mangler ved boligen, og ønsker å vite mer om hva du bør gjøre videre.