Saken gjaldt mangel ved bolig kjøpt i 1989. Kjøper oppdaget råteskader ved inngangsdøren da han skulle beise boligen 2 år etter kjøpet. Det ble reklamert overfor forsikringsselskapet, som på sin side avviste ansvar for manglene ved boligen.

Dom fra tingretten vedrørende mangel på bolig

Anførsler

Det ble anført at det forelå feil opplysninger og uriktige opplysninger om boligen med henvisning til avhendingsloven. Dette på bakgrunn av at selger hadde tildekket manglene ved boligen og dels fordi råteskadene var beiset over. Selger hadde gitt feil opplysninger i egenerklæringsskjema. Videre ble det anført at det forelå vesentlig mangler ved boligen da verdien av manglene utgjorde mer enn 5% av kjøpesummen. Det ble også anført at selger hadde handlet klanderverdig. Kravet til vesentlig mangel senkes når kjøper har handlet klanderverdig. Det ble anført at kjøper hadde foretatt en aktsom undersøkelse av boligen.

Am Trust International Underwriters Ltd anførte

Forsikringsselskapet mente at kjøper hadde hatt mulighet til å undersøke boligen og at manglene burde blitt avdekket av kjøper før inngåelsen av kjøpekontrakten. Dette ble blant annet begrunnet med at det forelå en grundig boligsalgsrapport. Selskapet anførte også at kjøper burde ha oppdaget manglene på et tidligere tidspunkt.

Rettens vurdering

Etter tingrettens vurdering måtte kjøpekontrakten utfylles av opplysninger gitt i salgsprospekt, egenerklæring og boligsalgsrapport for å vurdere hvilken forventing kjøper med berettigelse kunne ha. Retten uttalte at det ville være underlig om selger ikke hadde oppdaget råteskaden. Kjøper fikk medhold på alle de grunnlag som ble anført, både at det var gitt uriktige og manglende opplysninger samt at det forelå en vesentlig mangel. Selger måtte også betale kjøpers saksomkostninger.

Generelt er det veldig viktig å reklamere straks kjøper oppdager manglene. Det er et krav at en reklamasjon skal fremmes innen rimelig tid. Eierskifteselskapet prøvde å anføre for sen reklamasjon men dette førte ikke frem i denne saken. Vi ser imidlertid at krav går tapt på grunn av passivitet fra kjøper. Videre er det viktig å dokumentere manglene best mulig ved hjelp av sakkyndig takstmann. Kjøper må kunne dokumentere at det foreligger mangler. I denne saken fikk kjøper medhold nettopp fordi det var god dokumentasjon på manglene ved boligen. Det er også viktig å være klar over at selv om det foreligger en boligsalgsrapport som er en mer grundig gjennomgang av boligen enn en vanlig takst, så kan ikke kjøper stole på at alle manglene fremgår av en slik rapport. Det er derfor viktig at kjøper foretar en grundig besiktigelse av boligen før inngåelse av en kjøpsavtale. Videre er det viktig at kjøper spør selger om alle forhold han måtte lure på, da selger har en plikt til å opplyse om boligens tilstand. Selgers opplysningsplikt får foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Kjøper ble bistått av advokat Thor Gunnar Austin som er fagansvarlig på eiendom hos oss. Mer om saken kan leses i dommen fra Larvik Tingrett, saksnr 12-181295TVI-LARV.

Har du spørsmål knyttet til mangler ved boligen din, ta uforpliktende kontakt i dag med en av våre eiendomsrettsadvokater.. Første henvendelse er alltid gratis hos oss. Vi kan bistå med å fremme reklamasjon på rett måte! Du får dekket 80% av advokatkostnadene over husforsikringen.