Hvor mye prisavslag kan du få ved mangler på bolig?

Prisavslag for mangler – hva sier loven?

Når du kjøper bolig og det viser seg at den har en mangel, kan du kreve prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Det gjelder typisk hvis boligen har feil som reduserer verdien, for eksempel råteskader, fukt i kjeller, feil på det elektriske anlegget eller manglende tillatelser.

 

Prisavslaget skal i utgangspunktet kompensere for den verdien som mangelen har trukket fra boligen – altså den økonomiske ubalansen i kontraktsforholdet.

 

To metoder for å beregne prisavslag

Loven gir to ulike utgangspunkt for å beregne hvor stort prisavslaget skal være:

 

Utbedringskostnader

Den praktiske hovedregelen er at prisavslaget skal tilsvare hva det koster å rette mangelen. Har badet mangler som koster 300 000 kroner å utbedre, vil dette ofte være det du får i prisavslag.

 

Verdireduksjon

Det alternative utgangspunktet er at du kan få et forholdsmessig prisavslag som tilsvarer den verdien boligen har tapt på grunn av mangelen. Hvis boligen er verdt 10 % mindre enn den ville vært uten mangelen, kan du kreve 10 % av kjøpesummen tilbake.

 

Det avgjørende er hvilken metode som gir et mest treffende bilde av den økonomiske ubalansen. Du kan ikke bare velge den som passer deg best.

 

Fradrag for standardheving

Dersom boligen blir satt i bedre stand enn den var da du kjøpte den, skal det gjøres fradrag i prisavslaget. Dette gjelder selv om det ikke var mulig å utbedre mangelen uten å løfte standarden. For eksempel: Hvis du får nytt bad som følge av fuktskade, men det nye badet har høyere standard enn det gamle, skal dette påvirke størrelsen på prisavslaget.

 

Eksempel fra lagmannsretten

I en nylig avgjørelse fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-106874) krevde kjøperne prisavslag og heving etter omfattende feil ved en bolig. Det ble blant annet funnet 31 feil ved det elektriske anlegget, feil på våtrom og dårlig drenering. Lagmannsretten la til grunn at utbedringskostnadene for feilene var om lag 35 % av kjøpesummen – og mente dette ga grunnlag for heving. Hadde kjøperne ikke fått medhold i heving, ville prisavslaget trolig blitt tilsvarende stort.

 

Dokumentasjon er avgjørende

For å få medhold i kravet ditt, må du dokumentere både at det foreligger en mangel, og hvor stor utbedringskostnaden eller verdireduksjonen er. Det anbefales å innhente sakkyndig vurdering, gjerne fra takstmann eller fagkyndige innen bygg.

 

Oppsummering

• Prisavslag kan kreves når det foreligger en verdireduserende mangel.
• Det vanligste er at prisavslaget tilsvarer utbedringskostnaden.
• Hvis verdireduksjonen er klart forskjellig fra utbedringskostnaden, brukes denne i stedet.
• Eventuell standardheving skal trekkes fra.
• God dokumentasjon er nøkkelen.

 

Har du oppdaget mangler ved boligen du har kjøpt, kan det være lurt å søke juridisk bistand tidlig. En vurdering av prisavslagets størrelse er ofte komplisert, men helt avgjørende for å få riktig kompensasjon. Ta kontakt på post@aladvokat.no eller bruk kontaktskjemaet for en uforpliktende vurdering av saken din.