Derfor betyr det noe hvem som gjorde jobben
Når du kjøper bolig, legger du stor vekt på opplysninger om oppussing og standard. «Nytt elektrisk anlegg» og «oppusset bad» øker prisen. Men hvem som har gjort arbeidet, avgjør ofte om det er gjort forskriftsmessig. Klassiske feil ved ufaglært arbeid er manglende membran, feil fall mot sluk, varmekabler lagt feil, downlights montert uten isolasjon og elektriske installasjoner i strid med forskriftene. Feilene er gjerne skjulte, og noen av dem er farlige.
I egenerklæringsskjemaet spør boligselgerforsikringen derfor om arbeid er utført av faglærte. Krysser selger av for «faglært» når arbeidet er gjort på egen hånd, kan det få store konsekvenser. Les mer om selgers opplysningsplikt.
Når er ufaglært arbeid en mangel?
Vestfold tingrett (TVES-2025-88812) behandlet en bolig markedsført som modernisert, med nytt elektrisk anlegg og oppussede våtrom. Etter overtakelsen fant kjøper flere avvik, og undersøkelser viste at deler av arbeidet trolig var utført av ufaglærte. Selgerne hadde opplyst at det var brukt fagfolk, og det fantes noe dokumentasjon, men retten mente opplysningene ikke ga et riktig bilde av hvem som faktisk hadde gjort jobben.
Retten understreket at ufaglært arbeid ikke nødvendigvis er en mangel i seg selv. Etter avhendingslova § 3-7 er spørsmålene.
- om du som kjøper hadde grunn til å regne med å få informasjonen
- om selger visste eller måtte vite om forholdet
- om opplysningen kunne ha påvirket kjøpet
Alle tre vilkår var oppfylt, og det forelå en mangel. Kjøper krevde over fire millioner kroner i prisavslag og erstatning, men retten var nøktern. Bare enkelte avvik ble ansett som mangler. Resultatet ble 486 350 kroner i prisavslag og 129 697 kroner i erstatning for sakkyndige. Krav om erstatning for tapte leieinntekter førte ikke frem.
Grovt uaktsomt å krysse av for «faglært»
I en sak for Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-106874) hadde selger krysset av for at store deler av arbeidene var utført av faglærte, blant annet selgers ektefelle. Under ankeforhandlingen kunne ektefellen verken navngi faglærte ansatte, vise til registrering i arbeidstakerregisteret eller dokumentere fagbrev. Det ble avdekket 31 avvik på det elektriske anlegget, manglende membran på alle våtrom og behov for ny drenering. Retten anså de uriktige opplysningene som grovt uaktsomme, slik at selger ikke kunne påberope seg for sen reklamasjon, og kjøperne fikk heve kjøpet. Les sakshistorien.
Tilsvarende ga Hordaland tingrett prisavslag der det elektriske anlegget var i strid med forskriftene til tross for avkrysning for «faglært arbeid». Les sakshistorien om skjulte feil.
Hva hvis selger opplyste om ufaglært arbeid?
Da er utgangspunktet et annet, men ikke nødvendigvis slutten på saken. Høyesterett slo i HR-2025-1749-A fast at en generell opplysning om at «noe er gjort av ufaglært» ikke i seg selv utløser en plikt til spesialundersøkelser før kjøp, og ikke alene avskjærer et mangelskrav. Kunnskap om en risiko er noe annet enn kunnskap om selve feilen. Opplysningen inngår likevel i vurderingen av hva du kunne forvente. Les sakshistorien om dommen.
Dette gjør du
- Reklamer skriftlig til selger og boligselgerforsikringen så snart du har mistanke. Se reklamasjon.
- Få en fagkyndig, det vil si elektriker med kontrollkompetanse, våtromsfagfolk eller takstmann, til å dokumentere avvikene og hva utbedring vil koste.
- Samle dokumentasjonen fra salget. Egenerklæring, salgsoppgave, tilstandsrapport og eventuell dokumentasjon selger har gitt på utført arbeid.
- Ikke utbedre før reklamasjon er sendt og feilene er dokumentert.
Første vurdering hos oss er gratis, og rettshjelpsdekningen dekker normalt mesteparten av advokatutgiftene når kravet er avvist. Ta kontakt.
Ofte stilte spørsmål
Arbeidet er gjort av fagfolk, men likevel feil. Er det en mangel?
Det kan det være. At arbeidet er utført av fagpersoner, betyr ikke at det er forskriftsmessig. Spørsmålet er om boligen avviker fra det du kunne forvente, og om feilen var opplyst om.
Selger gjorde arbeidet selv og er håndverker. Teller det som faglært?
Det kommer an på om selger faktisk har relevant fagkompetanse, og på hva som ble opplyst. Kan selger ikke dokumentere kompetansen, kan opplysningen om «faglært» være uriktig.
Får jeg dekket hele utbedringen?
Ikke nødvendigvis. Retten vurderer hvert enkelt avvik, trekker fra standardheving og de første 10 000 kronene, og erstatning for indirekte tap som tapte leieinntekter krever at selger har opptrådt uaktsomt.