Hva er en reklamasjon?
Reklamasjon er juristenes ord for en klage. Når du reklamerer, gir du selger beskjed om at boligen har en feil, og at du gjør feilen gjeldende som avtalebrudd. Uten rettidig reklamasjon kan du ikke kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving. Mange boligkjøpere mister rettighetene sine fordi de venter for lenge, gjerne for å «se an» feilen. Det er unødvendig, og det kan bli svært dyrt.
Bakgrunnen for de strenge fristene er at et boligkjøp må få et endelig oppgjør. Selger skal ikke leve i usikkerhet i all fremtid, og du som kjøper har plikt til å følge opp når du oppdager feil.
Avhendingslova § 4-19
Bestemmelsen lyder.
«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.
Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikkje seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.
Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.»
Loven oppstiller altså to frister, og begge må holdes.
Den relative fristen «innen rimelig tid»
Fristen begynner å løpe når du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, ikke når du fikk full oversikt over den. Hva som er rimelig tid, står ikke i loven, men Høyesterett har trukket opp linjene. I en prinsipiell dom fra 2010 (Rt. 2010 s. 103) ble en reklamasjon fremsatt mer enn tre måneder etter at manglene ble oppdaget, ansett som for sen. Høyesterett har samtidig uttalt at fristen i utgangspunktet ikke kan være kortere enn to måneder.
I praksis bør du derfor regne med at du har rundt to måneder, og at mer enn tre måneder ofte er for sent. Fristen kan være kortere i enkelte tilfeller. Vårt råd er alltid det samme. Reklamer umiddelbart. Rettidig reklamasjon bør ikke bli et stridstema i saken din.
Når du «burde ha oppdaget» feilen, er heller ikke alltid opplagt. I en sak om forurenset grunn kom lagmannsretten til at kjøper hadde reklamert i tide selv om det gikk flere måneder fra første miljørapport, fordi kjøper fulgte fagkyndige anbefalinger om videre undersøkelser og først da fikk vite hva som faktisk var galt.
Den absolutte fristen, fem år
Uansett hvor skjult feilen er, kan du ikke reklamere senere enn fem år etter at du overtok boligen. Oppdager du feilen seks år etter kjøpet, har du som utgangspunkt ikke noe krav. Fristen kan være lengre dersom selger har gitt garanti eller på annen måte påtatt seg ansvar for lengre tid.
Fem år er ikke en frist du kan «bruke». Den relative fristen løper fra du oppdager feilen, også om det skjer etter ett år.
Unntaket. Grovt uaktsom eller uærlig selger
Har selger vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, kan selger ikke påberope seg at du har reklamert for sent, verken etter den relative eller den absolutte fristen. Et typisk eksempel er at selger har gitt uriktige opplysninger om vesentlige forhold eller unnlatt å legge ved viktige dokumenter. I en sak for Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-106874) ble det ansett grovt uaktsomt å krysse av for at arbeidene var utført av faglærte uten å kunne dokumentere det, og selger tapte dermed innsigelsen om for sen reklamasjon. Les sakshistorien.
Også selgersiden kan miste en innsigelse ved passivitet. I en hyttesak brukte selgersiden flere år på å diskutere saken og innhente egne sakkyndige før de påberopte for sen reklamasjon. Retten mente innsigelsen da var tapt. Les sakshistorien om mus i hytta.
Kravet kan uansett foreldes etter foreldelsesloven, så langvarige saker bør følges opp av advokat.
Hvem skal du reklamere til?
Reklamasjonen rettes til selger. Har selger tegnet boligselgerforsikring, kan du også reklamere direkte til forsikringsselskapet, og vi anbefaler at du sender til begge. Ofte vil selger uansett sende klagen videre til selskapet. I noen tilfeller bør du også reklamere til takstmannen, og ved ny bolig til entreprenøren. Les mer om boligselgerforsikring og ny bolig.
Pass på at reklamasjonen faktisk kommer frem, og ta vare på bevis for at den er sendt.
Hva skal reklamasjonen inneholde?
Reklamasjonen etter § 4-19 første ledd er en såkalt nøytral reklamasjon. Det er nok at du gir beskjed om
- at du reklamerer, det vil si at forholdet gjøres gjeldende som mangel, og
- hva feilen består i.
Du trenger ikke å si hva du krever med en gang, men du bør si at du kommer tilbake til det. Vil du kreve heving, gjelder en egen frist. Krav om heving må fremsettes innen rimelig tid etter at du ble kjent med mangelen (avhendingslova § 4-13). Vurderer du heving, må du derfor si fra om det tidlig.
Reklamer alltid skriftlig, helst på e-post, slik at du kan dokumentere både innhold og tidspunkt. Ikke så sjelden hevder selgersiden at det er reklamert for sent, og da må du kunne vise når du reklamerte. Telefon kan være effektivt, men gir ikke bevis.
Etter at du har reklamert
Motparten vil som regel be om mer dokumentasjon. Da bør du få en takstmann eller annen fagkyndig til å undersøke og beskrive feilen, og du bør ikke starte utbedring før det er gjort. Så kommer gjerne et avslag, med begrunnelsen at det ikke er en mangel, at det er reklamert for sent, eller at forholdet var opplyst om.
Et avslag er ikke et endelig svar. Mange avslag er gitt på feil grunnlag, og mange saker som avvises kontant, vinner frem senere. Fra avslaget foreligger, har du normalt rettshjelpsdekning gjennom hus- eller innboforsikringen, som dekker mesteparten av advokatutgiftene. Jo mer du gjør selv, desto større er risikoen for å gjøre noe feil, så koble inn advokat senest på dette stadiet.
Ofte stilte spørsmål
Jeg vet ikke hva feilen skyldes ennå. Skal jeg vente med å reklamere?
Nei. Reklamer så snart du har mistanke, og beskriv det du har sett. Du kan undersøke saken nærmere etterpå og utdype kravet når du vet mer. Å reklamere har ingen negative konsekvenser, og tar du feil, trekker du bare reklamasjonen.
Holder det å ringe selger?
Formelt kan en reklamasjon være muntlig, men reklamer alltid skriftlig, så du kan bevise at og når du reklamerte.
Jeg oppdaget feilen for fire måneder siden. Er saken tapt?
Ikke nødvendigvis, men du ligger utsatt til. Det kan ha betydning hva du visste, hva du har gjort i mellomtiden og hvordan selger har opptrådt. Om det holder i din sak, kommer an på detaljene. Ta kontakt så raskt som mulig.
Gjelder femårsfristen også ved ny bolig?
Ja, bustadoppføringslova har en tilsvarende absolutt frist på fem år fra overtakelsen, i tillegg til kravet om reklamasjon innen rimelig tid.