Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
Husleieloven skiller mellom to typer avtaler. En tidsbestemt leieavtale opphører på et fastsatt tidspunkt. Slike avtaler kan som hovedregel ikke inngås for kortere tid enn tre år, og en avtale inngått i strid med husleieloven § 9-3 regnes som tidsubestemt. En tidsubestemt avtale har ingen sluttdato og løper til den sies opp, heves eller leietaker dør. Er det ikke avtalt noe om varighet, er avtalen tidsubestemt.
Ha alltid en skriftlig leieavtale, enten du leier eller leier ut. Det forebygger krangel om betaling, oppsigelsestid og særlige vilkår. Men husk. Avtalen kan ikke gi leietaker dårligere vilkår enn loven.
Oppsigelse fra leietaker
Leietaker kan når som helst si opp leieavtalen med tre måneders oppsigelsesfrist, uavhengig av om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Leier du et enkelt rom i utleiers egen bolig, er fristen én måned.
Oppsigelse fra utleier. Det skal mye til
For utleier er reglene langt strengere. En tidsbestemt avtale kan utleier som utgangspunkt ikke si opp før avtaletiden er ute. En tidsubestemt avtale kan utleier bare si opp dersom det foreligger saklig grunn etter husleieloven § 9-5.
- husrommet skal brukes av utleier selv eller noen i husstanden
- eiendommen skal rives eller bygges om slik at husrommet må fravikes
- leietaker har misligholdt leieavtalen
- det foreligger annen saklig grunn
Sekkebestemmelsen «annen saklig grunn» favner i praksis ganske vidt. Men saklig grunn er ikke nok. Oppsigelsen må i tillegg være rimelig etter en interesseavveining. En oppsigelse kan være saklig, men likevel urimelig, for eksempel når leietakers behov for boligen veier vesentlig tyngre enn utleiers ønske om å bruke den selv.
Oppsigelsen må dessuten være formriktig etter husleieloven § 9-7. Mange leietakere gir etter og flytter selv om oppsigelsen ikke holder. Det kan få store konsekvenser både for boligsituasjonen og økonomien.
Slik protesterer du på oppsigelsen
Mener du oppsigelsen er urettmessig, må du protestere skriftlig innen én måned etter at du mottok den (husleieloven § 9-8). Gjør du det, er det utleier som må ta ut søksmål for å få prøvd om oppsigelsen er lovlig. Blir oppsigelsen satt til side, løper leieforholdet som før. Riktig instans er Husleietvistutvalget eller forliksrådet, avhengig av hvor du bor.
Depositum, garanti og husleieøkning
Utleier kan kreve depositum som sikkerhet for skyldig leie og skader på boligen. Depositumet kan ikke overstige seks måneders leie, skal settes på egen konto, og ingen av partene kan disponere beløpet i leietiden. Utleier kan alternativt avtale annen sikkerhet (garanti).
Utleier kan kreve leien justert i tråd med konsumprisindeksen, og etter lengre tid tilpasset det som er vanlig leie for tilsvarende husrom (gjengs leie).
Hva koster advokat i en husleiesak?
Blir du sagt opp og mener oppsigelsen er urettmessig, kan du ha krav på fri rettshjelp dersom inntekt og formue ligger under visse grenser. Da betaler du bare en beskjeden egenandel. Ellers dekker innboforsikringen normalt rundt 80 prosent av advokatutgiftene ved tvist med utleier, etter en egenandel på rundt 4 000 kroner. Dekningen er begrenset til den økonomiske interessen i saken, og i husleiesaker er den ikke alltid stor. Vi sjekker begge deler for deg. Første vurdering er gratis, og vi bistår både leietakere og utleiere. Ta kontakt, gjerne med polisenummeret til forsikringen din.
Ofte stilte spørsmål
Utleier vil flytte inn selv. Kan jeg nekte å flytte?
Eget bruk er en saklig grunn, men oppsigelsen må i tillegg være rimelig og formriktig. Protester skriftlig innen én måned, så må utleier gå til sak for å få oppsigelsen prøvd.
Leieavtalen er på ett år. Er den gyldig?
Tidsbestemte avtaler kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år. En kortere avtale regnes normalt som tidsubestemt, med de oppsigelsesreglene som da gjelder. Det finnes unntak, så få avtalen vurdert.
Kan utleier beholde depositumet?
Bare for skyldig leie eller dokumenterte skader, og ikke etter eget forgodtbefinnende. Beløpet står på en egen konto som ingen av partene disponerer alene.