Hvilken lov gjelder?
Bustadoppføringslova gjelder når du kjøper bolig som skal oppføres, eller som er nyoppført, fra en profesjonell utbygger. Alle boligtyper omfattes, fra enebolig, tomannsbolig, rekkehus og kjedehus til leilighet i boligblokk, og også fritidsbolig og full ombygging. Kjøper du en brukt bolig, gjelder avhendingslova, se feil og mangler ved bolig.
Forskjellen merkes. Ved ny bolig skal det mindre til for at en feil er en mangel. Utgangspunktet er kjøpekontrakten, og det er entreprenørens ansvar at boligen tilfredsstiller både det som er avtalt og offentlige krav, for eksempel til det elektriske anlegget. Det er også en mangel dersom entreprenøren har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å opplyse om forhold av betydning. 10 000-kronersregelen i avhendingslova gjelder ikke.
Typiske feil ved nye boliger
En gjenganger er underleverandører som ikke kan faget sitt. Vi ser ofte.
- manglende eller feil lagt membran på bad
- for dårlig fall mot sluk og løse fliser
- skjeve gulv og skjeve vinduer
- bygg som har tørket for fort eller feil
- lekkasje gjennom tak
- underdimensjonerte rør
- manglende sikring mot skadedyr
Ansvarlig entreprenør retter som oftest opp feil, men ikke alltid. Da kan det bli nødvendig å sette hardt mot hardt.
Reklamer skriftlig, og hold oversikten
Som ved brukt bolig gjelder to frister. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Oversitter du fristene, kan kravet være tapt.
Lag en liste over alle mangler når du overtar. Tiden går, noe blir utbedret, noe blir delvis utbedret, noe må gjøres om igjen, og mange kjøpere mister både motet og oversikten underveis. Vårt klare råd er at reklamasjoner og andre viktige beskjeder sendes på e-post, ikke per telefon. Utbyggere foretrekker gjerne telefon, men skriftlig kommunikasjon er langt bedre bevis når det senere blir tvist. Ta vare på all korrespondanse, så du kan vise at du har gjort alt riktig. Tar utbedringen årevis, må du også passe på foreldelse.
Hva kan du kreve?
Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet ditt, men ikke mer. Holder du tilbake mer enn mangelen tilsvarer, risikerer du forsinkelsesrenter. Entreprenøren har rett til å rette manglene, så ikke start reparasjoner selv før entreprenøren har fått sjansen. Skjer ikke retting, kan du kreve prisavslag. I tillegg kan du kreve erstatning for utlegg og annet økonomisk tap mangelen har påført deg. Er manglene vesentlige, kan du heve. Da leveres boligen tilbake, og du får kjøpesummen igjen.
Klage og advokatbistand
Tvister om ny bolig kan klages inn for Boligtvistnemnda. Havner du i tvist med utbygger, dekker husforsikringen din normalt rundt 80 prosent av advokatutgiftene, inntil 100 000 kroner, etter en egenandel på 3 000–4 000 kroner.
Det kan være tungt å ta kampen alene mot en utbygger som «kan alt» og mener alt er innenfor norsk standard og normale avvik. Vi løser ofte sakene gjennom forhandlinger, men går ikke av veien for rettslig prosess når det trengs. Målet er at du får en mangelfri bolig så raskt som mulig, til lavest mulig kostnad. Første vurdering er gratis, ta kontakt.
Ofte stilte spørsmål
Utbygger sier feilen er «innenfor normale avvik». Må jeg godta det?
Ikke uten videre. Hva som er normale avvik, følger av standarder og avtalen, og det er ofte nødvendig med fagkyndig vurdering. Reklamer uansett skriftlig, så fristen er avbrutt.
Kan jeg nekte å betale siste del av kjøpesummen?
Du kan holde tilbake et beløp som svarer til kravet ditt. Holder du tilbake for mye, kan du bli ilagt forsinkelsesrenter, så tenk deg om før du setter beløpet.
Gjelder femårsfristen fra kontrakt eller overtakelse?
Fra overtakelsen av boligen.