Bolig · Avgjørelse fra retten

Mus i hytta ga kjøper 750 000 kroner i prisavslag

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

Kjøperen av en fritidseiendom i Telemark reagerte få dager etter overtakelse på sterk lukt og lyder i veggene. Det viste seg å være omfattende museaktivitet i konstruksjonen, med avføring og kadavre i gulv og vegger. Øvre Telemark tingrett (TOVT-2025-82028) kom til at omfanget var langt større enn kjøper kunne forvente, at selger uaktsomt hadde holdt tilbake opplysninger om lukten, og at selgersidens innsigelse om for sen reklamasjon var tapt ved passivitet. Kjøper fikk 750 000 kroner i prisavslag.

Lukten på soverommet

Hytta var opprinnelig fra 1959, men renovert og utvidet av selger, som selv var byggmester. Den ble solgt gjennom megler med tilstandsrapport og «som den er»-forbehold for 1 950 000 kroner. Få dager etter overtakelsen kjente kjøper sterk urinlukt i den gamle delen, særlig på soverommet, og hørte lyder i veggene. Undersøkelser avdekket omfattende museaktivitet over tid. Hytta ble nesten ikke brukt etter kjøpet og kunne ikke leies ut som planlagt.

Selgers forsvar

Selger hadde i egenerklæringen opplyst at det tidligere hadde vært mus i den gamle delen, men at problemet var borte etter ombyggingen. Selgersiden mente derfor at kjøper var advart, og at mus i en eldre hytte uansett var påregnelig. I tillegg anførte selgersiden at det var reklamert for sent for enkelte forhold.

Hva retten la vekt på

Retten mente at selv om mus i en eldre hytte ikke er uvanlig, var omfanget her langt større enn kjøper kunne forvente, og bruken av hytta var sterkt begrenset. Det forelå dermed en mangel selv om hytta var solgt «som den er».

En meldingsutveksling etter overtakelsen viste at selgers familie var kjent med lukten. Retten mente selger burde ha opplyst om luktproblemet, og at opplysninger kjøper hadde grunn til å få, uaktsomt var holdt tilbake (avhendingslova § 3-7).

For noen forhold mente retten at reklamasjonen egentlig var for sen. Likevel fikk ikke selgersiden medhold. Den hadde brukt flere år på å diskutere saken og innhente egne sakkyndige før innsigelsen ble påberopt, og retten mente innsigelsen var tapt ved passivitet.

Resultatet

Utbedring krevde at store deler av den gamle delen ble åpnet og bygget opp igjen, anslått til rundt 950 000 kroner. Etter fradrag for standardheving ble prisavslaget satt til 750 000 kroner. I tillegg fikk kjøper 57 723 kroner i erstatning for sakkyndigkostnader og 433 000 kroner i saksomkostninger.

Les mer om skadedyr som mangel og reklamasjon. Hadde selger vært ærlig om lukten, eller reagert raskere på reklamasjonen, kunne saken sett annerledes ut.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.