Bolig · Avgjørelse fra retten

Takstmannen droppet hulltaking. Selger måtte betale prisavslag

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

Kjøperen av et rekkehus fra 1974 oppdaget etter overtakelsen vond lukt, fukt og sopp i underetasjen samt feil ved dreneringen, enda salgsdokumentene opplyste at dreneringen var skiftet i 2021. Finansklagenemnda Eierskifte kom til at takstmannen hadde brutt forskriften ved ikke å foreta hulltaking i risikokonstruksjon og ved å gi dreneringen tilstandsgrad 1 når den skulle hatt tilstandsgrad 3. Selger ble identifisert med takstmannen, og kjøper fikk 150 000 kroner i prisavslag med forsinkelsesrente.

Hva gjaldt saken?

Rekkehuset ble solgt i april 2022 for 1,92 millioner kroner. Salgsdokumentene opplyste at dreneringen var skiftet i 2021, og at boligen var i «normalt bra stand» med enkelte påregnelige oppgraderinger. Etter overtakelsen oppdaget kjøper vond lukt, fukt og sopp i underetasjen, feil ved drenering og elektriske installasjoner, mus og mangler på badet. Kjøper reklamerte flere ganger og krevde 250 000 kroner i prisavslag etter avhendingslova § 4-12.

Striden

Selger hadde ikke selv kjent til feilene, men hadde støttet seg på takstmannens tilstandsrapport. Spørsmålet var om selger kunne holdes ansvarlig for feil begått av takstmannen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at selger identifiseres med takstmannen når takstmannen er engasjert av selger og har hatt en sentral rolle i salgsprosessen. Gir takstmannen feil opplysninger om boligens tilstand, og kjøper har hatt grunn til å stole på rapporten, kan selger holdes ansvarlig selv om selger ikke kjente til feilen. Nemnda la til grunn at det forelå presumsjon for grov uaktsomhet.

Det forelå mangelsansvar etter avhendingslova §§ 3-2 og 3-7 for to forhold. Det ene var fukt og sopp i underetasjen. Takstmannen hadde ikke foretatt hulltaking i risikokonstruksjon, slik forskriften krever, og tilstandsrapporten var dermed mangelfull. Det andre var feil ved dreneringen. Rapporten ga dreneringen tilstandsgrad 1, selv om behovet for tiltak tilsa tilstandsgrad 3.

For de øvrige forholdene, altså elektrisk anlegg, mus og hull i vegg på bad, fant nemnda at vilkårene for mangelsansvar ikke var oppfylt.

Resultatet

Det samlede prisavslaget ble 150 000 kroner inkludert mva, med forsinkelsesrente fra påkravstidspunktet. En mangelfull tilstandsrapport kan altså gi grunnlag for mangelsansvar, særlig ved brudd på forskriftens krav til hulltaking og riktig tilstandsgrad. Les mer om selgers opplysningsplikt og fukt i kjeller. Legg merke til at nemnda bare ga medhold for to av fem forhold. Slik er det ofte.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.