Bolig · Sak vi har ført

Kjøpte «moderne familiebolig» til 11,6 millioner. Fikk heve kjøpet

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

En familie kjøpte en enebolig markedsført som «moderne» og «betydelig oppusset» for 11,6 millioner kroner, men flyttet aldri inn. Fukt, 31 avvik på det elektriske anlegget, manglende membran på alle våtrom og behov for ny drenering til 1,5 millioner avslørte at arbeidene var gjort av ufaglærte, i strid med selgers egenerklæring. Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-106874) fant at selger hadde vært grovt uaktsom, at manglene var vesentlige, og ga kjøperne rett til å heve kjøpet med nesten 10 millioner kroner i tilbakebetaling og 1,3 millioner i erstatning.

Fra drømmebolig til mareritt

Boligen ble markedsført som en «moderne familiebolig» som var «betydelig oppusset og utbygget siden 2013». I egenerklæringen hadde selger krysset av for at store deler av arbeidene var utført av faglærte, blant annet av selgers ektefelle. Kort tid etter overtakelsen begynte omfattende feil å dukke opp, og familien flyttet aldri inn. Med advokat Thor Gunnar Austin som prosessfullmektig gikk kjøperne hele veien til lagmannsretten.

Striden om reklamasjonen

Motparten mente kjøperne hadde reklamert for sent. Saken var først håndtert av boligkjøperforsikringens advokat, som ikke hadde fremsatt krav om heving i tide. Spørsmålet ble derfor om selger hadde opptrådt så klanderverdig at reklamasjonsfristen ikke kom til anvendelse, jf. avhendingslova § 4-13 annet ledd.

Hva retten la vekt på

Under ankeforhandlingen kunne selgers ektefelle verken navngi faglærte ansatte, vise til registrering i arbeidstakerregisteret eller dokumentere fagbrev. Lagmannsrettens flertall anså det som grovt uaktsomt å gi uriktige og mangelfulle opplysninger om så vesentlige forhold. Dermed kunne selger ikke påberope seg for sen reklamasjon.

Sakkyndige dokumenterte at dreneringen måtte legges på nytt og garasjen demonteres (anslått 1,5 millioner kroner), at det elektriske anlegget med 31 avvik i stor grad måtte bygges opp på nytt, siden varmekabler var lagt feil i samtlige bad og downlights var feilmontert slik at himlingen i alle rom måtte fjernes, og at alle våtrom manglet membran og hadde for dårlig fall mot sluk. Utbedringskostnadene utgjorde rundt 35 prosent av kjøpesummen. Sett opp mot markedsføringen kom flertallet til at kjøperne hadde rett til å heve.

Resultatet

Kjøperne fikk heve kjøpet. Etter fradrag for tidligere utbetalinger hadde de krav på 9 992 318 kroner med forsinkelsesrente, pluss 1,3 millioner kroner i erstatning for tapt leieinntekt, leie av erstatningsbolig, flytting, sakkyndig og juridisk bistand og dokumentavgift. Retten gjorde ikke fradrag for bofordel, siden boligen i realiteten var uegnet for beboelse. Selgers forsikringsselskaper måtte dekke sakskostnader på over 1,2 millioner kroner for begge instanser.

Saken er en påminnelse om hvor omfattende opplysningsplikten er, og om at du har fritt advokatvalg også når du bruker boligkjøperforsikring. Les mer om heving og ufaglært arbeid som mangel. Få saker er så omfattende som denne, og terskelen for heving ligger fortsatt høyt.

Ofte stilte spørsmål

Hvorfor fikk kjøperne heve når reklamasjonen kom sent?

Fordi selger hadde opptrådt grovt uaktsomt. Da kan selger ikke påberope seg at det er reklamert for sent, verken etter § 4-19 eller hevingsfristen i § 4-13.

Saken er anonymisert. At denne gikk bra, betyr ikke at din gjør det, men den viser hva som ble lagt vekt på.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.