Hva sier loven?
Avhendingslova fikk fra 1. januar 2022 en bestemmelse om at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, om ikke annet er sagt i loven. Regelen gjelder ved kjøp av brukt bolig og fritidsbolig. Nyoppførte boliger selges fortsatt etter bustadoppføringslova, der regelen ikke gjelder, se feil ved ny bolig.
I praksis fungerer beløpet som en egenandel. Finner du feil som koster 60 000 kroner å utbedre, og feilen er en mangel, kan du holde selger ansvarlig for 50 000 kroner.
Hvorfor kom regelen?
Lovendringen i 2022 var en del av en større reform for tryggere bolighandel. Tidligere kunne boliger selges «som den er», og kjøper måtte påvise at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet for at skjulte feil skulle være en mangel. Det ga mye misnøye, både blant kjøpere som fikk for lite informasjon og blant selgere som satt med ansvar lenge etter salget.
Den nye ordningen snur dette. «Som den er»-forbehold har ikke lenger virkning i forbrukerkjøp, og selger får ansvar for skjulte feil i større grad enn før. Til gjengjeld skal selger dokumentere boligens tilstand grundig i en forskriftsmessig tilstandsrapport, kjøper plikter å sette seg inn i dokumentasjonen, og helt små avvik holdes utenfor gjennom 10 000-kronersregelen. Sjansen for at du har et krav som kjøper, er derfor vesentlig større enn før. Feil for mer enn 10 000 kroner blir det fort.
Er alle feil over 10 000 kroner en mangel?
Nei. Dette er den vanligste misforståelsen. Beløpet er bare en nedre terskel for hva du må bære selv. Om feilen er en mangel, er et annet spørsmål, og det avhenger av fire ting. Samsvarer boligen med avtalen, altså salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og kjøpekontrakten? Er boligen i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2)? I et gammelt hus må du regne med flere feil enn i et nytt, uten at det er en mangel. Var forholdet opplyst om? Det som fremgår tydelig av salgsdokumentene og en forskriftsmessig tilstandsrapport, anses du kjent med, uansett om du har lest det, og slikt kan ikke gjøres gjeldende som mangel selv om det koster langt mer enn 10 000 kroner å utbedre. Og skyldes feilen forhold på din side, er det heller ikke en mangel.
Les mer om mangelsvurderingen under feil og mangler ved bolig.
Kjøpers plikt til å lese dokumentasjonen
Det er ikke bare selger som fikk strengere krav i 2022. Du som kjøper skal kjenne innholdet i tilstandsrapporten som følger boligen. I praksis kan du ikke gjøre gjeldende som mangel noe som kommer frem der, forutsatt at rapporten er utarbeidet etter forskriften. Forskriften krever blant annet at takstmannen undersøker bestemte rom og bygningsdeler, borer hull og tar fuktmålinger i våtrom og rom under terreng.
Er tilstandsrapporten derimot mangelfull, for eksempel uten pålagt hulltaking eller med feil tilstandsgrad, kan det tale i din favør. Selger svarer for takstmannens feil. Se selgers opplysningsplikt.
Regelen når kravet beregnes
Når prisavslaget beregnes, trekkes de første 10 000 kronene fra. Kommer det i tillegg fradrag for standardheving, kan sluttbeløpet bli vesentlig lavere enn utbedringskostnaden. Se prisavslag, heving og erstatning. Husk også at du må reklamere innen rimelig tid uansett beløp.
Ofte stilte spørsmål
Gjelder 10 000 kroner per feil eller samlet?
Loven angir beløpet som en terskel for tap og kostnader ved mangler. Hvordan flere små feil skal ses i sammenheng, er noe vi må se nærmere på i den enkelte sak. Ta kontakt om du er i tvil.
Gjelder regelen hvis jeg kjøpte boligen før 2022?
Nei. Kjøp inngått før 1. januar 2022 følger de eldre reglene, der «som den er»-forbehold hadde virkning og det gjaldt et vesentlighetskrav for skjulte feil.
Gjelder regelen ved kjøp av ny bolig?
Nei. Ny bolig fra utbygger følger bustadoppføringslova, der terskelen for mangel er lavere.