Bolig · Sak vi har ført

Adkomstveien var privat, ikke offentlig. Kjøperne fikk 350 000 kroner

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

To boligkjøpere fikk først etter avtaleinngåelsen vite at adkomstveien, som tilstandsrapporten uttrykkelig oppga som offentlig, i realiteten var en privat stikkvei med ansvar for brøyting, strøing og vedlikehold. Oslo tingrett (TOSL-2025-10343) kom til at dette var en mangel, og at kjøperne ikke kunne forventes å undersøke reguleringskart på egen hånd. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 350 000 kroner, og kjøperne fikk dekket sakskostnader på over 280 000 kroner.

Hva gjaldt saken?

I tilstandsrapporten sto det uttrykkelig at boligen hadde offentlig adkomst. Kjøperne var på flere visninger uten å få annen beskjed. Først i et møte med selgerne etter at avtalen var inngått, fikk de vite at adkomsten gikk via en privat stikkvei, med ansvar for drift og vedlikehold delt med naboen. Kjøperne anslo de årlige kostnadene til rundt 47 000 kroner til brøyting, strøing og arbeid med overvann og erosjon.

Striden

Spørsmålet var om kjøperne hadde grunn til å stole på opplysningen, eller om de selv burde ha undersøkt veiens status. Selger kjente til at veien var privat, visste hvordan vedlikeholdet var organisert, og var klar over at det innebar både kostnader og arbeid.

Hva retten la vekt på

Retten slo fast at tilstandsrapporten ga et klart inntrykk av offentlig adkomst, og at det ikke er rimelig å kreve at en kjøper undersøker reguleringskart for å avdekke noe annet. Kjøperne hadde en berettiget forventning om at kommunen sto for drift og vedlikehold. At veien var privat uten at dette var opplyst før avtaleinngåelsen, var dermed en mangel. Selgers opplysningsplikt sto sterkt, siden selger kjente forholdene fullt ut.

Siden en privat vei ikke kan «rettes», var prisavslag det aktuelle kravet. Kjøperne la frem en beregning som viste rundt 750 000 kroner i kostnader over 25 år. Retten mente kostnadene var reelle, men justerte beløpet ned fordi flere eiendommer bruker veien, og fordi kommunen på sikt kan komme til å overta driften.

Resultatet

Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget satt til 350 000 kroner, i tillegg til sakskostnader på over 280 000 kroner. Saken ble ført av advokat Thor Gunnar Austin.

Feil eller mangelfulle opplysninger om forhold som påvirker bruk og faste kostnader, kan altså gi et betydelig prisavslag. Les mer om selgers opplysningsplikt. Beløpet i en annen sak kan bli et helt annet, siden prisavslaget her ble satt ved skjønn.

Saken er anonymisert. At denne gikk bra, betyr ikke at din gjør det, men den viser hva som ble lagt vekt på.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.