Bolig · Avgjørelse fra retten

Fant aktiv husbukk uken etter overtakelse. Fikk heve kjøpet

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

Et ungt par kjøpte i 2023 en enebolig fra 1956 for 2,4 millioner kroner, forberedt på å pusse opp bad og kjøkken. Uken etter overtakelse oppdaget de boremel og bulende treverk på loftet. Aktiv husbukk, som også ble funnet i første etasje. Utbedringen ble anslått til over 700 000 kroner, nesten 30 prosent av kjøpesummen. Telemark tingrett kom til at takstmannen burde ha oppdaget tegnene, at selger måtte svare for dette, og at manglene var så alvorlige og usikre at prisavslag ikke var nok. Kjøpet ble hevet.

Det som drysset fra taket

Huset var bygget i 1956 med tilbygg på 1970-tallet, og ble solgt gjennom megler med tilstandsrapport. Allerede uken etter overtakelse la kjøperne merke til at det drysset fint støv fra takstolene, og at treverket bulet. Det viste seg å være husbukk, et skadedyr som kan ødelegge bærende konstruksjoner. Nærmere undersøkelser avdekket aktivt angrep på loftet og spor etter husbukk i flere rom i første etasje. En fagkyndig fant at takkonstruksjonen flere steder måtte skiftes, og at det på sikt kunne være fare for sammenbrudd.

Striden

Kjøperne reklamerte raskt og krevde heving. Selger og forsikringsselskapene bestred kravet. Husbukken var en skjult mangel selger ikke kjente til, takstmannen hadde gjort jobben sin, og forholdet var uansett ikke alvorlig nok til å gi rett til heving.

Hva retten la vekt på

Retten mente takstmannen burde ha oppdaget tegnene på husbukk, og at avviket fra forsvarlig arbeid var grovt. Selger identifiseres med takstmannen og måtte svare for den manglende informasjonen. Retten konkluderte med at

huset hadde en alvorlig mangel etter avhendingslova §§ 3-2 og 3-7,
kjøperne ikke hadde grunn til å forvente skader av denne typen, selv i en eldre bolig,
utbedringskostnadene oversteg 29 prosent av kjøpesummen, og
usikkerheten rundt skadeomfang og kostnader var så stor at et prisavslag ikke ville vært tilstrekkelig.

Mangelen utgjorde dermed et vesentlig avtalebrudd, og kjøpet kunne heves. Paret hadde heller ikke kunnet bruke boligen i mellomtiden.

Resultatet

Selger og forsikringsselskapene ble dømt til å tilbakebetale kjøpesummen på 2 400 000 kroner, betale erstatning for utgifter paret hadde hatt på boligen, dekke sakskostnader og betale forsinkelsesrenter fra april 2024.

Skadedyr som husbukk kan altså gi rett til heving selv i et gammelt hus, og selger kan bli ansvarlig for det takstmannen burde ha oppdaget. Les mer om skadedyr som mangel og heving. Et mindre angrep, eller et som var nevnt i rapporten, kunne fått et helt annet utfall.

Ofte stilte spørsmål

Kunne kjøperne selv ha oppdaget husbukken på visning?

Retten la til grunn at kjøperne hadde gjort sin del og kunne stole på tilstandsrapporten. Tegnene var noe en takstmann burde ha fanget opp, ikke en vanlig kjøper.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.