Bolig · Avgjørelse fra retten

HR-2025-1749-A. Mus og ufaglært arbeid. Kjøperne beholdt kravet

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

I HR-2025-1749-A opphevet Høyesterett en lagmannsrettsdom som hadde avskåret kjøpernes mangelskrav fordi selger hadde opplyst om tidligere mus og ufaglært arbeid. Høyesterett slo fast at kunnskap om en risiko ikke er det samme som kunnskap om selve mangelen, og at generelle risikoopplysninger ikke utløser en plikt til særskilte undersøkelser før kjøp. Dommen henger tett sammen med at «som den er»-forbehold ikke lenger har virkning i forbrukerkjøp. Har du fått avslag med begrunnelsen «du burde undersøkt mer», er dette dommen du skal vise til.

Hva gjaldt saken?

Kjøperne oppdaget museskader og feil ved kledning og garasje etter overtakelsen. I egenerklæringen hadde selgerne opplyst at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at arbeid var utført av ufaglærte. Kjøperne krevde heving.

Tingretten ga kjøperne medhold. Lagmannsretten snudde. Kjøperne «måtte rimeligvis» ha undersøkt nærmere når de kjente til risikoen, og kravet ble avskåret etter avhendingslova § 3-10.

Hva Høyesterett sa

Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom. Avhendingslova § 3-10 avskjærer ikke et mangelskrav bare fordi kjøper kjente til en risiko. Kunnskap om risiko er noe annet enn kunnskap om selve mangelen. Generelle opplysninger kan inngå i vurderingen av hva kjøper med rimelighet kunne forvente etter § 3-2, men fører normalt ikke til at kravet går tapt.

Høyesterett sa også noe om hva undersøkelsesplikten på visning innebærer. En alminnelig undersøkelse, altså å se, spørre og teste enkle funksjoner. Kjøper må ikke ta med sakkyndig for å beholde rettighetene sine, med mindre selger har gitt en spesifikk og begrunnet oppfordring til å undersøke noe konkret. Generelle forbehold må ikke bli en omvei for å gjeninnføre selgers gamle «som den er»-vern, som ble avskåret i forbrukerkjøp ved lovendringen i 2022.

Saken ble sendt tilbake til lagmannsretten, som må ta stilling til hevingsspørsmålet på nytt.

Hva dommen betyr for deg

Mange avslag fra boligselgerforsikringene bygger på at kjøper «burde undersøkt mer». Etter HR-2025-1749-A er det mye som taler for at slike standardbegrunnelser ofte er for strenge. Har du fått avslag med denne begrunnelsen, kan du ha et godt krav, selv om det ble gitt generelle risikoopplysninger i salgsdokumentene. Les mer om avslag fra boligselgerforsikring og heving og prisavslag.

Heving krever fortsatt et vesentlig avtalebrudd, og prisavslag er det vanlige der mangelen kan rettes eller du kan leve med den. Hva dommen betyr i din sak, avhenger av salgsdokumentene og hvor stor feilen er.

Ofte stilte spørsmål

Fikk kjøperne heve?

Ikke i Høyesterett. Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom og sendte saken tilbake. Det er lagmannsretten som skal avgjøre hevingsspørsmålet ved ny behandling.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.