Bolig · Avgjørelse fra retten

Lovet utleiebolig i god stand. Fikk fukt, råte og 740 000 kroner

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

Et tilsynelatende godt kjøp endte som et kostbart mareritt. Kjøperen av et rekkehus i Bergen med fire utleieleiligheter oppdaget kort tid etter overtakelsen fuktskader og råte i kjelleren og farlige elektriske installasjoner. Boligselgerforsikringen avslo kravet. Hordaland tingrett (THOD-2023-179071) fant at selger hadde unnlatt å opplyse om en vannlekkasje, at det elektriske anlegget var i strid med forskriftene tross avkrysning for «faglært», og at tilstandsrapporten manglet fuktmålinger. Kjøper fikk 639 865 kroner i prisavslag og 103 900 kroner i erstatning for tapt leieinntekt, pluss saksomkostninger.

Markedsført som en trygg investering

Rekkehuset ble solgt som en attraktiv utleieeiendom med fire leiligheter og oppgradert uteområde. Kjøper betalte 5,6 millioner kroner, og fikk tilstandsrapport og forsikringer om at alt var i orden. Kort tid etter overtakelsen kom fuktskader i kjelleren, råte i vegger og feil ved det elektriske anlegget for en dag.

Avslaget

Kjøper reklamerte til selgers boligselgerforsikring, men fikk avslag. Verken selger eller forsikringsselskapet ville ta ansvar. Saken endte i søksmål med krav om prisavslag etter avhendingslova § 4-12 og erstatning etter § 4-14.

Hva retten la vekt på

Retten fant flere alvorlige mangler. Fukten og råten i kjelleren skyldtes en vannlekkasje selger ikke hadde opplyst om. Det elektriske anlegget var i strid med forskriftene, enda selger hadde krysset av for «faglært arbeid» i egenerklæringen. Og tilstandsrapporten var mangelfull, uten fuktmålinger i kritiske områder.

Retten mente kjøper hadde god grunn til å stole på at eiendommen var i bedre stand enn den faktisk var. Mangler kan følge både av dårligere stand enn forventet (§ 3-2) og av feilaktige eller manglende opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Selger trenger ikke å ha ment å skjule noe. Det er nok at opplysningen burde vært gitt og kunne ha påvirket avtalen.

For erstatning kreves et økonomisk tap utover prisavslaget, årsakssammenheng og et ansvarsgrunnlag. Direkte tap som takstmannkostnader krever ikke skyld. Indirekte tap som tapt leieinntekt krever at selger har opptrådt uaktsomt (§§ 4-14 og 7-1), typisk ved tilbakeholdt eller uriktig informasjon, slik som her.

Resultatet

Prisavslag på 639 865 kroner basert på utbedringskostnadene, 103 900 kroner i erstatning for tapt leieinntekt, og dekning av saksomkostningene fra selger og forsikringsselskapet.

Les mer om fukt og råte og prisavslag og erstatning. Det var kombinasjonen av uopplyst lekkasje og feil avkrysning som ga dette resultatet; med bare det ene hadde beløpene sett annerledes ut.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.