Bolig · Avgjørelse fra retten

Ulovlig utleiedel ga kjøperne rett til å heve boligkjøpet

Fuktmåler holdes mot kjellervegg med fuktskjolder i eldre enebolig — Fukt i kjelleren er den vanligste mangelen i boligsaker – og den som oftest var kjent for selger.

Kort fortalt

En bolig i Oslo ble solgt for 21,25 millioner kroner, markedsført med to separate hybler i underetasjen som ga rundt 21 000 kroner i månedlige leieinntekter. Etter overtakelsen kom kommunen til at hyblene var selvstendige boenheter uten godkjenning, og påla eierne å fjerne kjøkkenene. Borgarting lagmannsrett (LB-2025-208914) kom til at utleiedelens verdi ble vesentlig redusert, at det økonomiske tapet var vanskelig å fastslå, og at et ordinært prisavslag ikke ga tilstrekkelig kompensasjon. Kjøperne fikk heve kjøpet.

To hybler i regnestykket

Begge hyblene hadde stue med kjøkken, eget bad, eget soverom og egen inngang, og var utleid på salgstidspunktet. For kjøperne var leieinntektene en viktig del av beregningen av hva de hadde råd til. Etter overtakelsen oppsto spørsmål om hyblene lovlig kunne brukes slik de var innredet.

Kommunens pålegg

Plan- og bygningsetaten kom til at hyblene oppfylte vilkårene for selvstendige boenheter og derfor måtte vært omsøkt og godkjent. Slik godkjenning fantes ikke. Kommunen ga pålegg om retting. Kjøkkeninnredning, hvitevarer og vann- og avløpstilkoblinger måtte fjernes, ellers risikerte eierne tvangsmulkt. Selgerne argumenterte med at rommene fortsatt kunne leies ut, og at det derfor ikke forelå noen vesentlig mangel.

Hva retten la vekt på

Lagmannsretten la til grunn at rommene kunne leies ut også uten kjøkken, men at verdien som utleieobjekter ville bli vesentlig redusert når de verken hadde eget kjøkken eller reell tilgang til kjøkken i hovedboligen. Eiendommen svarte dermed ikke til det kjøperne hadde grunn til å forvente. Det som avgjorde, var ikke at utleiemuligheten forsvant helt, men at den økonomiske verdien ble betydelig dårligere enn markedsført.

I hevingsvurderingen la retten vekt på at kjøperne hadde bygget kjøpet på forventede leieinntekter, at mangelen ga både redusert utleieverdi og varig verdinedgang, og at det faktiske tapet var vanskelig å fastslå. Et ordinært prisavslag ville derfor ikke gi tilstrekkelig kompensasjon, og mangelen var så alvorlig at kjøperne kunne heve.

Resultatet

Rett til å heve kjøpet, slik at boligen leveres tilbake mot tilbakebetaling av kjøpesummen.

Undersøk om en utleiedel faktisk er lovlig etablert før du legger leieinntektene inn i regnestykket. At en bolig selges med hybel, betyr ikke at den er godkjent etter plan- og bygningsregelverket. Les mer om heving av boligkjøp og selgers opplysningsplikt. Hadde leieinntektene vært en mindre del av kjøpet, kunne retten godt ha landet på prisavslag.

Dette er en avgjørelse vi har gått gjennom, ikke en sak vi selv førte. Den viser hva retten la vekt på, men din sak vil bli vurdert på sine egne fakta.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.