Hva selger må fortelle deg
Uansett hvor grundig du undersøker boligen, er du til syvende og sist avhengig av det selger vet om den. Derfor stiller avhendingslova strenge krav til selger. § 3-7 lyder.
«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»
I tillegg følger det av § 3-8 at boligen har en mangel når den ikke svarer til opplysninger selger har gitt, i salgsoppgave, egenerklæring, takst eller på annen måte. Selger kan ta forbehold om ting selger er usikker på, men da må usikkerheten komme tydelig frem.
Selger er ansvarlig også når feilen er begått av megler eller takstmann som selger har engasjert. Juristene kaller det identifikasjon. Finansklagenemnda har for eksempel holdt selger ansvarlig der takstmannen ikke hadde boret hull slik forskriften krever, og hadde gitt dreneringen tilstandsgrad 1 når den skulle hatt tilstandsgrad 3. Les sakshistorien om takstmannens feil.
Må opplysningssvikten ha påvirket kjøpet?
Ja. Loven har et innvirkningskriterium. Den manglende eller uriktige opplysningen må kunne ha virket inn på avtalen. Grovt sagt er det ingen mangel dersom du uansett ville kjøpt boligen til samme pris. Holdt selger tilbake at det har vært rotter i huset, har det åpenbart virket inn. En glemt bagatell har det ikke. Hvor grensen går mellom de to, avgjøres fra sak til sak.
Slik svikter det i praksis
De fleste boligselgere er redelige. Når det likevel svikter, er det gjerne ett av noen få mønstre vi ser.
Fukt og lekkasjer som selger kjente til, blir ikke nevnt. Egeninnsats blir til «faglært» i egenerklæringen, eller ufagmessig arbeid underkommuniseres. Mus, rotter eller skjeggkre nevnes ikke. Se sidene om fukt og råte, ufaglært arbeid som mangel og skjeggkre og skadedyr.
Andre ganger er det opplysningen som er feil. En adkomstvei står som offentlig, men er privat; Oslo tingrett ga to kjøpere 350 000 kroner i prisavslag i en slik sak i 2025, se sakshistorien om adkomstvei. En leilighet markedsføres med fjordutsikt som ikke finnes; Follo tingrett satte prisavslaget til 300 000 kroner. Eller en utleiedel markedsføres som utleieobjekt uten å være godkjent, se sakshistorien om ulovlig utleiedel.
Feil i egenerklæringsskjemaet
Når selger tegner boligselgerforsikring, fyller selger ut et egenerklæringsskjema med en rekke spørsmål om boligen, og plikter å svare riktig. Typiske feil er «nei» der svaret skulle vært «ja», eller arbeid oppgitt som faglært når det er gjort på egen hånd. Slike feil kan være en mangel etter §§ 3-7 og 3-8, men ikke enhver feilavkrysning er det. Feilen må ha hatt betydning for kjøpet.
I en sak for Eidsivating lagmannsrett (LE-2024-106874) hadde selger krysset av for at arbeidene var utført av faglærte, uten å kunne dokumentere det. Retten anså det som grovt uaktsomt. Dermed kunne selger ikke påberope seg for sen reklamasjon, og kjøperne fikk heve kjøpet. Les sakshistorien.
Feil opplysninger i salgsoppgaven
Oppdager du at salgsoppgaven ikke stemmer med virkeligheten, reklamerer du skriftlig til selger og boligselgerforsikringen først. Tommelfingerregelen er at du ikke bør vente mer enn to måneder etter at du oppdaget feilen. Mindre feil uten særlig betydning er som regel ikke en mangel, og etter lovendringen i 2022 må du selv dekke tap opp til 10 000 kroner. Men uriktige opplysninger av betydning gir ofte en god sak, og du slipper den gamle terskelen om at feilen måtte utgjøre en viss prosent av kjøpesummen.
Når er arealavviket en mangel?
De fleste tar for gitt at arealet i salgsoppgaven stemmer. Det er ofte en falsk trygghet. Et selskap som kontrollmåler boliger med 3D-laserskanning, fant avvik på mer enn to prosent i over halvparten av boligene de målte. Særlig eldre villaer og bygårdsleiligheter med skjeve vegger og krevende geometri er utsatt.
Etter avhendingslova § 3-3, slik den lyder fra 1. januar 2022, er det en mangel dersom bygningen har mindre areal enn opplyst, når avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Unntak gjelder bare hvis selger godtgjør at du ikke la vekt på arealopplysningen.
For kjøp før 2022 gjaldt en høyere terskel utviklet i rettspraksis. Innendørs arealavvik ble vurdert etter § 3-8, og domstolene la til grunn at avviket normalt måtte være rundt 9–10 prosent for større boliger, mens små leiligheter kunne gi rett til prisavslag ved avvik noe under 5–6 prosent.
Det hender også at arealet fysisk finnes, men ikke skulle vært regnet med, for eksempel fordi det er for lavt under taket. Dette kalles uegentlig arealavvik. Boligselgerforsikringene avviser gjerne slike krav med at kjøper jo har bruksnytte av arealet. Borgarting lagmannsrett (LB-2021-139732) kom derimot til at det var uten betydning at avviket var uegentlig. Kjøper hadde rett til prisavslag.
Ved arealsvikt beregnes prisavslaget ikke per manglende kvadratmeter, men skjønnsmessig. Se prisavslag, heving og erstatning.
Opplysningsplikt mot undersøkelsesplikt
Du har plikt til å undersøke boligen, og du anses kjent med det som fremgår tydelig av salgsdokumentene og tilstandsrapporten. Et gammelt prinsipp sier at «der tingen selv taler, kan selger tie». Synlige feil du selv kan se, trenger ikke selger å opplyse om.
Likevel går selgers opplysningsplikt som hovedregel foran. Du trenger ikke rive opp gulv eller sjekke reguleringskart for å finne det selger allerede vet. Generelle risikoopplysninger pålegger deg heller ikke særskilte undersøkelser, slik Høyesterett slo fast i HR-2025-1749-A. Les mer under feil og mangler ved bolig.
Når selger ikke har vært ærlig
- Reklamer skriftlig til både selger og boligselgerforsikringen så snart du har mistanke. Si hva du klager på, og at du gjør det gjeldende som mangel. Hva du krever, kan du komme tilbake til. Se reklamasjon.
- Ta vare på bevisene. Salgsdokumenter, bilder, meldinger og en fagkyndig rapport.
- Vurder svaret. Erkjenner selgersiden ansvar og rydder opp, løser saken seg ofte der. Får du avslag, bør du få saken vurdert før du gir deg. Se avslag fra boligselgerforsikring.
Har selger opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig, kan du dessuten reklamere selv om femårsfristen er utløpt.
Advokatutgiftene dekkes normalt av forsikringen
Avvises kravet ditt, er det en tvist, og rettshjelpsdekningen i hus- eller innboforsikringen dekker normalt 80 prosent av advokatutgiftene etter en egenandel på 3 000–4 000 kroner. Første vurdering hos oss er gratis. Send oss en beskrivelse av feilen og salgsdokumentene via kontaktskjemaet.
Ofte stilte spørsmål
Hva hvis selger ikke visste om feilen?
Da er det ikke opplysningssvikt etter § 3-7, men boligen kan likevel ha en mangel etter § 3-2 dersom den er i dårligere stand enn du kunne forvente. Selger svarer dessuten for det takstmannen burde ha oppdaget.
Selger skrev «usikker» i egenerklæringen. Gjelder opplysningsplikten da?
Selger kan ta forbehold om opplysninger selger er usikker på, men da må usikkerheten fremgå tydelig. Et uklart forbehold fritar ikke selger. Ber selger deg konkret om å undersøke noe nærmere før kjøp, bør du gjøre det.
Hvor stort må arealavviket være?
For kjøp etter 1. januar 2022. Mer enn to prosent og minst én kvadratmeter. For eldre kjøp gjaldt en vesentlig høyere terskel.
Hva kan jeg kreve ved opplysningssvikt?
Som regel prisavslag. I tillegg kan du kreve erstatning for økonomisk tap, og ved uriktige eller tilbakeholdte opplysninger kan selger også bli ansvarlig for indirekte tap. Ved vesentlig avtalebrudd kan kjøpet heves.