Bolig

Advokat ved feil og mangler på bolig

Kort svar

Oppdager du feil etter overtakelsen, kan du som regel kreve prisavslag, i noen tilfeller erstatning, og ved vesentlige avtalebrudd heve kjøpet. Det forutsetter at feilen er en mangel etter avhendingslova, og at du reklamerer «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Den fristen er kort, ofte bare noen måneder. Reklamer skriftlig i dag, så kan du finne ut av omfanget etterpå. Blir det tvist, dekker forsikringen din normalt mesteparten av advokatutgiftene.

Feil og mangler ved bolig. Når har du en sak mot selger?

Oppdaget feil etter boligkjøpet? Slik avgjør avhendingslova om feilen er en mangel, hva 10 000-kronersregelen betyr, og hva du kan kreve av selger.

Selgers opplysningsplikt ved boligsalg. Hva har du krav på å få vite?

Har selger gitt feil opplysninger eller holdt noe tilbake? Les hva opplysningsplikten etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 krever, og hva du kan kreve.

Fukt, råte og mugg etter boligkjøp. Hva kan du kreve?

Fukt i kjeller, lekkasje fra tak eller et bad som ikke holder tett? Les når fukt er en mangel, hvordan du reklamerer og hva du kan kreve av selger.

Skjeggkre, mus og rotter etter boligkjøp. Er det en mangel?

Skjeggkre, mus, rotter eller husbukk etter overtakelse? Les når skadedyr er en mangel, hva domstolene har gitt i prisavslag, og hvordan du bygger saken.

Reklamasjon ved boligkjøp. Frister og hvordan du reklamerer riktig

Du må reklamere «innen rimelig tid» og senest fem år etter overtakelsen. Her er hva fristene betyr i praksis, hvem du sender til, og hva brevet må si.

Prisavslag, heving eller erstatning. Hva kan du kreve ved mangel?

Har boligen en mangel? Slik beregnes prisavslaget, dette skal til for å heve kjøpet, og dette kan du kreve erstattet i tillegg. Med eksempler fra retten.

Avslag fra boligselgerforsikringen? Slik går du videre

Har boligselgerforsikringen avvist kravet ditt? Vår erfaring er at mange avslag er for strenge. Les hvordan du klager, og hva det koster å ta kampen.

Feil og mangler ved ny bolig. Dine rettigheter mot utbygger

Kjøpt ny bolig med feil? Bustadoppføringslova gir rett til retting, prisavslag, tilbakehold og i verste fall heving. Les hvordan du reklamerer riktig.

Husleie. Oppsigelse, depositum og dine rettigheter som leietaker

Sagt opp av utleier? Husleieloven gir leietaker et sterkt vern. Les om tidsbestemte avtaler, oppsigelsesfrister, saklig grunn og depositum.

Saker vi har ført

Sak vi har ført

Adkomstveien var privat, ikke offentlig. Kjøperne fikk 350 000 kroner

Tilstandsrapporten opplyste om offentlig adkomst, men veien var privat med årlige kostnader på rundt 47 000 kroner. Oslo tingrett ga 350 000 i prisavslag.

Sak vi har ført

Kjøpte «moderne familiebolig» til 11,6 millioner. Fikk heve kjøpet

Boligen var markedsført som oppusset av faglærte. Lagmannsretten fant 31 el-feil og membranfeil på alle bad, og ga kjøperne heving og erstatning.

Sak vi har ført

Råteskader var beiset over. Kjøper fikk prisavslag i tingretten

Selger hadde dekket til råteskader og svart feil i egenerklæringen. Tingretten ga kjøper medhold på alle punkter og 235 581 kroner i prisavslag.

Avgjørelser fra retten

Dommer og vedtak vi har gått gjennom, fordi de viser hva som avgjør slike saker.

Avgjørelse fra retten

Ulovlig utleiedel ga kjøperne rett til å heve boligkjøpet

Boligen ble solgt med to utleiehybler som ikke var godkjent. Borgarting lagmannsrett mente prisavslag ikke var nok, og ga kjøperne rett til å heve kjøpet.

Avgjørelse fra retten

Skjeggkre ga over 700 000 kroner i prisavslag. Men ikke alltid

En boligkjøper ble tilkjent over 700 000 kroner for skjeggkre, og vår advokat forhandlet frem forlik på samme nivå. Domstolene har også frifunnet selger.

Avgjørelse fra retten

Lovet utleiebolig i god stand. Fikk fukt, råte og 740 000 kroner

Rekkehuset i Bergen ble solgt som trygg utleieinvestering for 5,6 millioner. Retten fant uopplyst vannlekkasje, ulovlig el-anlegg og en mangelfull takst.

Avgjørelse fra retten

Takstmannen droppet hulltaking. Selger måtte betale prisavslag

Takstmannen droppet pålagt hulltaking og ga dreneringen feil tilstandsgrad. Selger måtte svare for feilen, og kjøper fikk 150 000 kroner i prisavslag.

Avgjørelse fra retten

Mus i hytta ga kjøper 750 000 kroner i prisavslag

Få dager etter overtakelse luktet det urin i hytta. Store mengder museekskrementer i konstruksjonen var en mangel, selv om hytta var solgt «som den er».

Avgjørelse fra retten

Fant aktiv husbukk uken etter overtakelse. Fikk heve kjøpet

Et par kjøpte en eldre enebolig for 2,4 millioner og fant husbukk på loftet uken etter. Retten mente takstmannen burde ha sett det, og lot kjøperne heve.

Når bør du kontakte en boligadvokat?

Fukt i kjelleren. Lekkasje fra taket. Et bad uten membran, skjeggkre på soverommet eller et areal som ikke stemmer. Boligen er ikke slik du hadde grunn til å forvente, du sender et krav til selgers boligselgerforsikring, og får avslag. Mange gir opp der. Det bør du ikke gjøre uten å ha sjekket. En avvist sak har som regel mer i seg enn avslagsbrevet gir inntrykk av.

Advokatene i Austin Lyngmyr & Co arbeider daglig med boligsaker, med kontor i Oslo og Trondheim og klienter i hele landet. Advokat Thor Gunnar Austin går god for boligsidene.

Dette finner du på boligsidene våre

Feil og mangler ved bolig. Når er en feil en mangel etter loven, og hva endret seg 1. januar 2022?
Selgers opplysningsplikt. Feil i egenerklæring, salgsoppgave og tilstandsrapport, arealavvik og tilbakeholdte opplysninger.
Fukt og råte. Lekkasje i tak, fukt i kjeller, problemer med badet.
Skjeggkre og skadedyr. Skjeggkre, mus, rotter og husbukk.
Reklamasjon. Fristene du må holde, og hvordan du reklamerer riktig.
Prisavslag, heving og erstatning. Hva du kan kreve, og hvordan beløpet beregnes.
Boligselgerforsikring. Hva du gjør når forsikringsselskapet sier nei.
Ny bolig og husleie. Egne regler for nybygg og leieforhold.

Hva koster det å bruke advokat?

Første vurdering er gratis. Blir det tvist, dekker rettshjelpsdekningen i hus- eller innboforsikringen normalt 80 prosent av advokatutgiftene etter en egenandel på rundt 4 000 kroner. Har du boligkjøperforsikring, velger du advokat selv. Les mer under rettshjelp.

Ofte stilte spørsmål

Hvor raskt må jeg reklamere?

Så snart du oppdager feilen. Går det mer enn to-tre måneder, ligger du utsatt til. Send en skriftlig reklamasjon med en gang, selv om du ikke vet omfanget ennå.

Må jeg ha dokumentasjon før jeg tar kontakt?

Nei. Send oss noen linjer om hva som er galt, gjerne med salgsdokumentene og et eventuelt avslagsbrev, så sier vi raskt om dette er noe å gå videre med. Kontakt oss her.

Innholdet er utarbeidet av advokatene i Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS. Se advokatene.

Forsikringen betaler det meste av advokaten

De fleste har rettshjelpsdekning gjennom hus-, innbo-, bil- eller båtforsikringen uten å vite det. Fra kravet ditt er avvist, foreligger det en tvist, og da dekker forsikringen 80 prosent av advokatutgiftene over en egenandel på 4 000 kroner, opp til 100 000 kroner per tvist. Du velger advokat selv. Vi sjekker hva din forsikring dekker, og melder saken inn for deg. Slik fungerer rettshjelpsdekningen.

Har du en sak?

Skriv noen linjer om hva som har skjedd. Vi leser det, sier ærlig om det er verdt å gå videre, og svarer så snart som mulig, normalt innen 1–2 dager. Det koster ingenting, og forsikringen din dekker ofte det meste hvis det blir sak.

Henvendelsen leses av advokatene våre som jobber med bolig. Du får svar fra den som passer best for saken din.