Forurenset grunn som mangel ved bolig

Hvor tidlig kan det forventes at man oppdager forurensning i grunnen?


I en fersk dom fra lagmannsretten ble det avgjort at en kjøper av en eiendom hadde reklamert i tide, selv om det gikk flere måneder fra første miljørapport til klage ble fremmet. Da kjøperen fikk undersøkt grunnen i mars 2022, ble det funnet enkelte forurensninger, men ikke cyanid. Det ble anbefalt videre prøvetaking, men dette skulle skje først etter at kommunen hadde godkjent en såkalt tiltaksplan – noe som tok tid. Først i juni 2022, etter nye undersøkelser, ble det avdekket at grunnen inneholdt cyanid, et svært farlig og kostbart stoff å håndtere.

Selger mente kjøper burde ha reklamert allerede i mars, men retten konkluderte med at kjøper fulgte faglige anbefalinger og handlet i tråd med god bransjeskikk. Det var ingen grunn til å mistenke at cyanid kunne være til stede basert på den første rapporten, og funnet ble omtalt som både uvanlig og uforutsett.
Dommen understreker at kjøpere som følger ekspertråd og venter med reklamasjon til de faktisk vet hva som er galt, likevel kan ha rett på erstatning.

Er forurensning i grunnen en mangel?


I tillegg har selger hevdet at eiendommen ikke er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, og at kjøper ikke kan klage på noe de burde ha visst om da kjøpet ble gjort. Men, ifølge loven skal det gjøres en helhetlig vurdering av om en mangel er «vesentlig» nok til å gi kjøper rettigheter. For at det skal være en mangel, må forskjellen mellom det kjøper kunne forvente og den faktiske tilstanden være klar og tydelig.
I denne saken vurderte retten at funnet av cyanid i grunnen utgjør en mangel, fordi det er en alvorlig forurensning som kjøper ikke kunne forventet eller var kjent med. Kjøper hadde fulgt sine undersøkelsesplikter underveis, og mangelen var ikke noe de burde ha oppdaget på forhånd. Det ble også dokumentert at utbedringskostnadene var betydelige, over tre millioner kroner.

Selger mente også at kjøper burde ha tatt forbehold om forurenset grunn ved kjøpstidspunktet, men retten konkluderte med at dette ikke var rimelig. Cyanid-funnet var uvanlig og sjeldent, og det fantes ingen indikasjoner på det da avtalen ble inngått. Selv om partene har vært profesjonelle aktører, endrer ikke dette vurderingen av mangelen.

Prisavslag og erstatning ved forurenset grunn

Når en eiendom har en mangel, kan kjøperen kreve et prisavslag som står i forhold til mangelen, ifølge loven. I denne saken ble kostnadene for å rydde opp i forurenset grunn, inkludert utgraving, transport og miljøundersøkelser, estimert til over 3 millioner kroner. Dette beløpet var ikke bestridt av selger, men det ble gjort et skjønnsmessig fradrag på 200 000 kroner for masser som uansett måtte fjernes. Totalt ble prisavslaget satt til nesten 3 millioner kroner, pluss renter.

I tillegg krevde kjøperen erstatning for direkte økonomisk tap på nesten en halv million kroner. Dette tapet skyldtes prisstigning som følge av at byggeprosjektet ble forsinket med omtrent ett år på grunn av funnet av cyanid i grunnen. Selger hevdet at forsinkelsen i hovedsak skyldtes kjøperens egen passivitet, men retten var ikke enig i dette.

Retten påpekte også at forsinkelsesrenten som er lagt til prisavslaget, skal dekke tap knyttet til tapt likviditet – altså rentekostnader fordi penger ikke kunne brukes som planlagt. Denne renten dekker imidlertid ikke det økonomiske tapet som følge av prisstigning på grunn av forsinkelsen. Derfor ble kjøper tilkjent erstatning for dette spesifikke tapet i tillegg til prisavslaget.