Fra drømmebolig til mareritt – og full seier i retten

Når kan et boligkjøp heves?

Et boligkjøp kan heves dersom det foreligger et «vesentleg avtalebrot», jf. avhendingslova § 4-13 første ledd. Det innebærer at manglene ved eiendommen må være så alvorlige at kjøper har rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten. Terskelen er høy, og retten ser særlig på manglenes art og omfang, og vurderer om et prisavslag ville vært en tilstrekkelig kompensasjon.

 

I tillegg må heving kreves innen rimelig tid. Dersom kjøper venter for lenge, kan hevingsretten gå tapt. Men loven åpner for unntak: Hvis selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, gjelder ikke fristen. I slike tilfeller beholder kjøper retten til å heve, selv om kravet fremsettes sent, jf. § 4-13 annet ledd.

 

Det var nettopp dette lagmannsretten vurderte i denne saken (LE-2024-106874): Hadde selger gitt uriktige opplysninger om boligen, og dermed opptrådt så klanderverdig at reklamasjonsfristen ikke kom til anvendelse?

 

Grovt uaktsomt – retten trodde ikke på selgers forklaringer

Lagmannsrettens flertall festet lit til advokat Thor Gunnar Austins argumentasjon: Selger hadde opplyst om at store deler av arbeidene i boligen var utført av faglærte, men det stemte ikke. I egenerklæringsskjemaet ble det krysset av for at faglærte, inkludert selgerens ektefelle selv, hadde stått for arbeidet. Under ankeforhandlingen kunne selgers ektefelle derimot verken oppgi navn på faglærte ansatte, vise til registrering i arbeidstakerregister eller dokumentasjon på fagbrev. Dette ble avgjørende for flertallet i Lagmannsretten. Det ble ansett for grovt uaktsomt å gi uriktige og mangelfulle opplysninger om vesentlige forhold – og dermed kunne selger ikke påberope seg at reklamasjonen kom for sent.

 

Drenering til 1,5 millioner og 31 feil på det elektriske anlegget

Sakens faktum var omfattende. Lagmannsretten konstaterte alvorlige mangler knyttet til både drenering, våtrom og elektriske installasjoner. Dreneringen måtte legges på nytt, og garasjen måtte i forbindelse med det demonteres og bygges opp igjen – til en antatt kostnad på 1,5 millioner kroner.

 

På det elektriske anlegget ble det avdekket 31 avvik, hvor flere ble omtalt som alvorlige. Arbeidet fremsto som utført av ufaglærte, og flere av installasjonene tilfredsstilte verken lovkrav eller forskriftsstandarder. Varmekabler var et av de alvorligste punktene. De var lagt feil på samtlige bad og andre rom, og ifølge sakkyndige måtte varmekablene fjernes og legges på nytt. Dette innebar at flere gulv måtte rives opp. Manglende dokumentasjon på hvordan kablene var lagt, gjorde det umulig å kontrollere installasjonene uten å åpne gulv og vegger.

 

I tillegg ble det funnet feilmonterte downlights og manglende isolasjon rundt, som krevde at himlingen i alle rom fjernes, slik at det kan monteres nye kasser for downlights og etableres ny dampsperre. Den samlede vurderingen fra de sakkyndige var klar: Det elektriske anlegget måtte i stor grad bygges opp på nytt.

 

Feilene gjaldt også alle våtrom, der det ble avdekket manglende membran, utilstrekkelig fall mot sluk og løsninger som var i strid med forskriftskrav. Sakkyndige mente at det ikke ville være lønnsomt å forsøke lokale utbedringer – full renovering av våtrommene var nødvendig.

 

Retten: Manglene var vesentlige – kjøper kunne heve

Lagmannsrettens flertall mente manglenes karakter og omfang, kombinert med uriktige og mangelfulle opplysninger fra selger, ga kjøper rett til å heve kjøpet. Retten pekte særlig på kontrasten mellom de omfattende manglene og hvordan boligen var markedsført som «moderne familiebolig» som er «betydelig oppusset og utbygget siden 2013». Kjøper hadde hatt rimelig grunn til å forvente en bolig i god stand, og retten konkluderte med at det var grunnlag for heving av kjøpet.

 

Thor Gunnar Austins rolle: En grundig prosedyre reddet saken etter tabbe av boligkjøperforsikringens advokat

Advokat Thor Gunnar Austin representerte kjøperne i både tingretten og lagmannsretten, etter å ha overtatt saken fra advokaten til boligkjøperforsikringen. Det viste seg å bli et avgjørende veiskille. Det var nettopp forsikringens håndtering av saken som ga motparten grunnlag for å anføre at kjøper hadde reklamert for sent. Advokaten hadde ikke fremsatt krav om heving i tide.

 

Austin, som har lang erfaring med slike saker, mener det er et gjennomgående problem at boligkjøperforsikringenes advokater ikke ivaretar klientenes interesser godt nok. Sakene blir ofte liggende for lenge, og viktige rettigheter kan gå tapt. Det er derfor viktig å framheve at boligkjøpere har fritt advokatvalg, også når de benytter boligkjøperforsikring. Det kan være avgjørende å velge en advokat som er villig til å gjøre alt for saken din.

 

I denne saken stilte Austin med solid forberedelse og flere sakkyndige i ryggen. Han avdekket svakheter i selgers forklaringer, dokumenterte manglene grundig, og overbeviste dommerne om at det forelå både grov uaktsomhet og vesentlig kontraktsbrudd. Saken illustrerer hvor viktig det er med grundig juridisk arbeid når boligkjøpere står overfor slike utfordringer.

 

Kjøpet ble hevet – boligen skal tilbakeføres til selger

Lagmannsrettens flertall kom til at vilkårene for heving var oppfylt. Det innebærer at kjøperne skal få tilbake det de har betalt, og selger får hjemmel tilbake til eiendommen. Etter fradrag for tidligere utbetalinger i forbindelse med tingrettens dom, hadde kjøper krav på å få utbetalt 9 992 318 kroner med tillegg av forsinkelsesrente.

 

Erstatning for tap og fulle sakskostnader

Lagmannsretten kom også til at kjøperne hadde krav på å få dekket sitt økonomiske tap. I tillegg til hevingsoppgjøret ble kjøperne tilkjent 1,3 millioner kroner i erstatning. Dette inkluderte blant annet tapt leieinntekt, kostnader til leie av erstatningsbolig, flytting, juridisk og sakkyndig bistand, samt dokumentavgift.

 

Retten fant ikke grunnlag for å trekke fra noe for såkalt «bofordel» – fordelen kjøperne hadde fått ved å kunne bo i boligen fra kjøpet til heving av kjøpet, selv om én av de tre hyblene i boligens underetasje hadde vært leid ut. Leietakeren hadde fått beskjed om at han kunne flytte, men valgte å bli boende – til tross for at boforholdene var dårlige. Retten la likevel til grunn at boligen i realiteten var uegnet for beboelse grunnet omfattende feil, dårlig inneklima og sikkerhetsmessige mangler, og at dette også forklarte hvorfor de øvrige hyblene ikke var i bruk. Kjøperne flyttet aldri inn i boligen, og under de forholdene kunne det ikke anses som en reell bofordel.

 

Selgerens forsikringsselskaper ble også dømt til å dekke alle sakskostnader for begge instanser. Totalt utgjorde dette over 1,2 millioner kroner. Retten bemerket at utgiftene var nødvendige, gitt sakens kompleksitet og omfang, og at kjøperne vant saken.

 

En viktig prinsippsak – og en påminnelse til både kjøpere og selgere

Dommen er ikke bare viktig for de involverte partene – den er også en påminnelse om hvor viktig og omfattende opplysningsplikten ved boligsalg er. Selger kan risikere å få millionkrav rettet mot seg dersom vesentlige forhold holdes tilbake eller uriktige opplysninger gis. For kjøpere viser saken hvor viktig det er å handle raskt og søke god juridisk hjelp. For familien i Ås førte det til full seier.