Kan man kjøp bolig uten skriftlig avtale?
I Norge har vi som hovedregel avtalefrihet. Det betyr at folk i stor grad kan bestemme selv hva de vil avtale med andre – og om de vil inngå en avtale i det hele tatt. Dette gjelder også når man kjøper og selger eiendom, ifølge avhendingslova § 1-3. Men for at en avtale skal være gyldig, må det være et klart tilbud fra den ene parten og en tydelig aksept fra den andre.
Når det er snakk om fast eiendom, gjelder det i tillegg noen ekstra strenge regler. Hvis partene bare har inngått en muntlig avtale, må det svært sterke bevis til for at man skal kunne legge til grunn at avtalen faktisk ble inngått. Jo høyere verdien på eiendommen er, desto strengere blir kravet til dokumentasjon. Dette handler om å sikre trygghet og forutsigbarhet i viktige og verdifulle transaksjoner.
Manglende skriftlig avtale – rettspraksis
I 2024 behandlet lagmannsretten en sak der det ble tatt stilling til om det var inngått en muntlig avtale om salg av en boligeiendom.
Et ektepar hevdet at de hadde inngått en muntlig avtale med eieren av eiendommen om at de skulle få kjøpe boligen. Eiendommen hadde en markedsverdi på om lag 21 millioner kroner.
Ekteparet hadde tidligere vært interessert i å kjøpe boligen, men da ønsket ikke eieren å selge. Om lag et halvt år etter forrige kontakt, skal eieren ha tatt kontakt med ekteparet igjen – noe som ble dokumentert gjennom telefonlogger.
Når det gjelder salg av fast eiendom med så høy verdi, kreves det sterke bevis for å slå fast at det foreligger en bindende muntlig avtale. Lagmannsretten mente at dette beviskravet ikke var oppfylt i den aktuelle saken, og konkluderte derfor med at det ikke var inngått noen salgsavtale mellom partene.
I vurderingen la retten blant annet vekt på eiendommens høye verdi. Ekteparet påsto at eieren hadde godtatt en kjøpesum på 17 millioner kroner ved overdragelsen, og at det ble opprettet et gjeldsbrev for de resterende 4 millionene. Disse skulle etter planen betales først om 10 år, og det skulle ikke påløpe renter. For eieren – som på dette tidspunktet var 82 år gammel – ville dette vært en økonomisk ugunstig avtale. Det var stor sannsynlighet for at han aldri ville fått resten av beløpet, og fraværet av rente gjorde avtalen enda mindre fordelaktig.
Det faktum at partene utelukkende hadde kommunisert muntlig, trakk også i retning av at det ikke forelå sterke nok holdepunkter for at en bindende avtale var inngått. Sett i lys av eiendommens verdi, ville det vært naturlig med skriftlig kommunikasjon eller et fysisk møte. Telefonsamtaler gir større rom for misforståelser.
Avslutningsvis ble det lagt vekt på at ekteparet burde sørget for skriftlig dokumentasjon. De tok riktignok kontakt per e-post to uker etter de hevdet at avtalen var inngått, men dette ble ikke ansett som tilstrekkelig dokumentasjon.
Etter en helhetsvurdering kom lagmannsretten til at det ikke var sannsynliggjort at partene hadde oppnådd enighet om de sentrale vilkårene i en avtale. Det var heller ikke sannsynliggjort at ekteparet hadde rimelig grunn til å tro at eieren hadde forpliktet seg.
Står du i en lignende sak, eller vurderer du å inngå en muntlig avtale om eiendom?
Da bør du være oppmerksom på risikoen. Det er alltid tryggest å få en avtale skriftlig, og gjerne med bistand fra en advokat eller annen juridisk rådgiver. På den måten står du sterkere dersom det senere oppstår uenighet om hva som faktisk ble avtalt.
Artikkelkategorier
Send oss gjerne en beskrivelse av din sak
Vi sjekker om du kan ha en sak å gå videre med. Første henvendelse er gratis.