Muntlig avtale om kjøp av eiendom? Ikke uten sterke bevis

Påsto at avtale ble inngått over telefon

Saken startet med at selger, en eldre mann bosatt utenbys, tok kontakt med et naboektepar i desember 2023 og spurte om de fortsatt var interessert i å kjøpe boligen hans – en enebolig med utsikt over Oslo, verdsatt til 21 millioner kroner. Etter flere telefonsamtaler mente ekteparet at de og selgeren var blitt enige om pris, overtakelsesdato og betalingsvilkår, herunder at fire millioner skulle være et rentefritt lån over ti år.

Men da selger kort tid senere engasjerte eiendomsmegler og fikk henvendelser fra andre interessenter, ble det klart at han ikke anså seg bundet av noen avtale. Ekteparet reagerte med å ta ut forliksklage og begjære midlertidig forføyning, og vant frem i tingretten. Selger ble dømt til å gjennomføre salget. Men saken ble anket, og i lagmannsretten ble resultatet det motsatte.

Strenge beviskrav for muntlig avtale om kjøp av eiendom

Lagmannsretten understreket at det må stilles meget strenge krav til bevis for at en muntlig avtale om kjøp av fast eiendom skal anses inngått. Dette gjelder særlig når eiendommen har høy verdi, og det ikke foreligger noe skriftlig materiale som bekrefter at partene var enige.

I denne saken fantes det ingen e-post, melding eller annen skriftlig bekreftelse fra selger som tydet på at han hadde akseptert kjøpet. All kommunikasjon hadde foregått muntlig, og ekteparets egen e-post til selger, som ble sendt over to uker etter den angivelige avtalen, var det første dokumenterte forsøket på å bekrefte noen enighet. Selgeren svarte da med å avvise hele avtalen.

Avtalevilkårene trakk i retning av at det ikke forelå avtale

Retten la også vekt på at de påståtte vilkårene i avtalen var ugunstige og uvanlige. Å utsette betaling av 4 millioner kroner i ti år, rentefritt, var et svært spesielt vilkår, særlig for en 82 år gammel selger. At en såpass tungtveiende avtale skulle inngås muntlig og uten noen form for dokumentasjon, fremsto som lite sannsynlig. Dette skjerpet ytterligere kravet til bevis.

Ikke rimelig grunn til å tro at det forelå bindende avtale

I tillegg vurderte retten om kjøperne kunne ha berettigede forventninger om at avtale var inngått. Men fordi bevisene var svake og avtalevilkårene uklare, kom lagmannsretten til at ekteparet ikke hadde grunnlag for å tro at selger var bundet. Det ble heller ikke lagt avgjørende vekt på at kjøperne hadde gjort noen forberedelser til kjøp, som å kontakte bank eller takstmann.

Hva betyr dommen for deg?

Denne avgjørelsen illustrerer tydelig hvor viktig det er å få ting skriftlig, særlig ved større avtaler som boligkjøp. Det er fullt mulig å inngå en muntlig avtale om kjøp av eiendom, men hvis det blir uenighet i ettertid, skal det svært mye til å vinne frem uten skriftlig dokumentasjon.

Trenger du hjelp?

Vi har lang erfaring med tvister om avtaleinngåelse, eiendomssalg og kontraktsrett. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak. Du når oss på post@aladvokat.no eller via kontaktskjemaet vårt.