Kjøpere fikk 350 000 kroner etter feil informasjon om adkomstvei

Når er det en mangel ved eiendommen?

Avhendingsloven gir kjøper krav på at eiendommen samsvarer med det som er avtalt, og det kjøperen med rette kunne forvente. Dette handler både om eiendommens faktiske tilstand og om informasjonen selger gir. Dersom selger holder tilbake relevante opplysninger eller gir feil informasjon, kan eiendommen ha en mangel.

 

Opplysninger om adkomstvei faller inn i denne kategorien. En privat vei kan innebære ansvar for brøyting, strøing, sommervedlikehold og andre kostnader. Slike forhold påvirker både den praktiske bruken av boligen og markedsverdien. Nettopp derfor er klar og riktig informasjon om adkomst avgjørende.

 

Feil informasjon om adkomst – hva skjedde i saken?(TOSL-2025-10343)

I tilstandsrapporten som fulgte salget fremgikk det uttrykkelig at boligen hadde offentlig adkomst. Kjøperne var på flere visninger uten å få annen beskjed. Først etter at avtalen var inngått, og under et møte med selgerne, ble de informert om at adkomsten i realiteten gikk via en privat stikkvei. Dermed fulgte det også med et ansvar for å dekke kostnader ved drift og vedlikehold.

Kjøperne viste til en årlig kostnad på rundt 47 000 kroner, blant annet til brøyting og strøing om vinteren og arbeid med overvann og erosjon på sommeren. I tillegg kom det praktiske ansvaret for veien, som de måtte dele med naboen.

Retten vurderte at kjøperne hadde god grunn til å tro at veien var offentlig. Opplysningen om offentlig adkomst sto tydelig i tilstandsrapporten, og ingenting tilsvarte at dette ikke stemte. Dermed ble det ansett som en mangel at veien likevel var privat, og at selger ikke hadde opplyst om dette før avtalen var inngått.

Kjøpernes forventninger og selgers plikt til å informere

Et sentralt spørsmål var hvilke forventninger kjøperne med rimelighet kunne ha. Tingretten slo fast at tilstandsrapporten ga et klart og tydelig inntrykk av at adkomsten var offentlig. Da er det ikke rimelig å kreve at en kjøper på egen hånd skal undersøke reguleringskartene for å avdekke noe annet. Kjøperne hadde derfor en berettiget forventning om at kommunen ville stå for drift og vedlikehold, og at det ikke ville komme ekstra kostnader.

Selgernes opplysningsplikt står sterkt i slike situasjoner. Selger kjente til at veien var privat, visste hvordan vedlikeholdet var organisert, og var fullt klar over at dette innebar både kostnader og arbeid. Likevel ble denne informasjonen først gitt etter avtaleinngåelsen.

Hva kan en kjøper kreve når det foreligger en mangel?

Ved mangel kan kjøper kreve prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet dersom mangelen er særlig alvorlig. I saker som gjelder privat adkomstvei, er prisavslag det mest aktuelle. Veien kan ikke gjøres offentlig ved retting, og det som må kompenseres, er de økonomiske og praktiske byrdene som følger av veien.

Hvorfor ble prisavslaget satt til 350 000 kroner?

Kjøperne la frem en beregning som viste en langsiktig kostnad på omtrent 750 000 kroner over 25 år. Retten mente at kostnadene var reelle og betydelige, men justerte ned beløpet av flere grunner. Blant annet ble det trukket frem at flere eiendommer bruker veien, og kostnadene dermed ikke nødvendigvis skal bæres av kjøperne alene. Retten pekte også på muligheten for at kommunen på sikt kunne overta driften, ettersom veien har høy bruk av gående og syklende.

Etter en skjønnsmessig vurdering kom retten til at et prisavslag på 350 000 kroner mest presist gjenopprettet balansen mellom partene. I tillegg ble kjøperne tilkjent sakskostnader på over 280 000 kroner.

Advokat Thor Gunnar Austins rolle

Advokat Thor Gunnar Austin førte saken for kjøperne. Han sikret en grundig og presis fremstilling av både de faktiske forholdene og de rettslige argumentene. Gjennom arbeidet hans fikk kjøperne gjennomslag for at uriktige og mangelfulle opplysninger om adkomsten ga rett til prisavslag ved privat adkomstvei.

 

Hva betyr dommen for boligkjøpere?

Dommen viser hvor viktig det er å reagere hvis det dukker opp nye opplysninger etter kjøp. Feil eller mangelfulle opplysninger om privat vei kan gi rett til et betydelig prisavslag. Det er også en tydelig påminnelse til selgere om å opplyse om alle relevante forhold.

 

Ta kontakt – fritt valg av advokat

Er du usikker på om du har krav på prisavslag ved boligkjøp? Dersom du har boligkjøperforsikring, har du fritt valg av advokat. Har du ikke det, kan rettshjelpsdekning under innbo- eller husforsikring dekke hjelpen du trenger. Våre boligadvokater gjør en uforpliktende vurdering – kontakt oss på post@aladvokat.no.