Ulovlig utleiedel ga kjøperne rett til å heve boligkjøpet

Boligen ble solgt med to utleiehybler

 

Saken gjaldt en bolig i Oslo som ble solgt for 21,25 millioner kroner. Boligen ble markedsført med to separate hybler i underetasjen. Begge hadde stue med kjøkken, eget bad, eget soverom og egen inngang. På salgstidspunktet var begge hyblene utleid, med samlede leieinntekter på rundt 21 000 kroner i måneden.

 

For kjøperne var utleiemuligheten en viktig del av investeringen. Leieinntektene ble tatt med i beregningen av hva de hadde råd til å betale for boligen.

 

Etter overtakelsen oppstod det imidlertid spørsmål om hyblene faktisk kunne brukes slik de var innredet.

 

Kommunen mente utleiedelen var ulovlig

 

Plan- og bygningsetaten kom til at hyblene oppfylte vilkårene for å være selvstendige boenheter. De hadde alle boligfunksjoner, egen inngang og var fysisk adskilt fra resten av boligen. Dermed måtte de være omsøkt og godkjent som egne boenheter.

 

Slik godkjenning forelå ikke.

 

Kommunen ga derfor pålegg om å rette det ulovlige forholdet. For å gjøre hyblene lovlige måtte blant annet kjøkkeninnredning, hvitevarer samt vann- og avløpstilkoblinger til kjøkkenene fjernes. Dersom forholdet ikke ble rettet innen fristen, ville eierne risikere tvangsmulkt.

 

Utleiedelen mistet en stor del av sin verdi

 

Selgerne argumenterte med at hyblene fortsatt kunne leies ut, og at det derfor ikke forelå noen vesentlig mangel.

 

Lagmannsretten var ikke enig.

 

Retten la riktignok til grunn at rommene fortsatt kunne leies ut etter at kjøkkenene var fjernet. Samtidig understreket lagmannsretten at hyblenes verdi som utleieobjekter ville bli vesentlig redusert når de verken hadde eget kjøkken eller reell tilgang til kjøkken i hovedboligen. Eiendommen svarte derfor ikke til det kjøperne hadde grunn til å forvente ved kjøpet.

 

Det avgjørende var altså ikke at utleiemuligheten forsvant fullstendig, men at den økonomiske verdien av utleiedelen ble betydelig dårligere enn det boligen var markedsført med.

 

Prisavslag var ikke nok

 

Ved vurderingen av om kjøpet kunne heves, la lagmannsretten vekt på flere forhold.

 

Kjøperne hadde lagt forventede leieinntekter til grunn da de kjøpte boligen. Samtidig mente retten at mangelen ville føre til både redusert utleieverdi og en varig verdinedgang på eiendommen. Hvor stort det økonomiske tapet faktisk ville bli, var vanskelig å fastslå.

 

Lagmannsretten mente derfor at et ordinært prisavslag ikke ville gi kjøperne tilstrekkelig kompensasjon. Etter en samlet vurdering kom retten til at mangelen var så alvorlig at kjøperne hadde rett til å heve kjøpet.

 

Hva kan boligkjøpere lære av dommen?

 

Dommen illustrerer hvor viktig det er å undersøke om en utleiedel faktisk er lovlig etablert.

 

At en bolig selges med en hybel eller utleiedel betyr ikke nødvendigvis at denne er godkjent etter plan- og bygningsregelverket. Dersom utleiedelen mangler nødvendige godkjenninger, kan det få store økonomiske konsekvenser for den som kjøper boligen.

 

Trenger du hjelp i en tvist om utleiedel eller boligkjøp?

 

Tvister om ulovlige utleiedeler og andre mangler ved boligkjøp kan få store økonomiske konsekvenser. Dersom du har oppdaget at boligen ikke er i samsvar med det som ble avtalt eller markedsført, kan det være viktig å få en juridisk vurdering av hvilke rettigheter du har. Ta kontakt med oss for en gratis uforpliktende vurdering.