Sterk lukt og muselyder etter overtakelse

Saken gjaldt kjøp av en fritidseiendom på Lifjell i Telemark. Hytta var opprinnelig oppført i 1959, men senere renovert og utvidet av selger, som selv var byggmester. Eiendommen ble solgt gjennom megler med tilstandsrapport og med et«som den er»-forbehold. Kjøpesummen var 1 950 000 kroner.

Allerede få dager etter overtakelsen reagerte kjøper på sterk lukt i den gamle delen av hytta, særlig på soverommet. Lukten minnet om urin, og det var også lyder i veggene som tydet på mus.

Etter hvert ble det avdekket omfattende museaktivitet i konstruksjonen. Både museavføring og døde mus ble funnet i gulv og vegger. Retten la til grunn at lukten skyldtes store mengder museekskrementer og kadavre i konstruksjonen, og at problemet hadde eksistert over tid (TOVT-2025-82028).

 

Når kan mus i hytte være en mangel?

Utgangspunktet etter avhendingsloven er at en eiendom som selges «som den er», overfører en del risiko til kjøper. Likevel kan det foreligge en mangel dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøper hadde grunn til å regne med, se avhendingslova § 3-9.

I denne saken mente retten at luktproblemet og museaktiviteten var så omfattende at det sterkt begrenset bruken av hytta. Kjøper forklarte blant annet at hytta nesten ikke ble brukt etter kjøpet, og at den heller ikke kunne leies ut som planlagt.

Retten uttalte at selv om mus i en eldre hytte ikke nødvendigvis er uvanlig, var omfanget her langt større enn det kjøper kunne forvente. Dermed forelå det en mangel etter avhendingsloven, selv om hytta var solgt «som den er».

 

Selger hadde opplysningsplikt om luktproblemet

Et viktig moment i saken var opplysninger fra selger før salget. I egenerklæringen hadde selger opplyst at det tidligere hadde vært mus i den gamle delen av hytta, men at problemet var borte etter ombygging.

Retten mente imidlertid at selger burde opplyst om luktproblemet. En meldingsutveksling etter overtakelsen viste at selgers familie var kjent med lukten i hytta. Dermed mente retten at selger uaktsomt hadde tilbakeholdt opplysninger som kjøper hadde grunn til å få. Dette ga også grunnlag for mangel etter reglene om opplysningssvikt, se avhl. § 3-9 og § 3-7.

 

For sen reklamasjon – men selger mistet innsigelsen

Et annet spørsmål i saken var om kjøper hadde reklamert i tide. For noen av forholdene mente retten at reklamasjonen egentlig var fremsatt for sent. Likevel fikk ikke selgersiden medhold i dette.

Grunnen var at selgersiden hadde brukt flere år på å diskutere saken og innhente egne sakkyndige vurderinger før de påberopte for sen reklamasjon. Retten mente derfor at reklamasjonsinnsigelsen var tapt ved passivitet.

 

Prisavslag på 750 000 kroner

For å bli kvitt luktproblemet måtte store deler av den gamle delen av hytta åpnes og bygges opp igjen. Retten tok utgangspunkt i et utbedringsforslag til rundt 950 000 kroner.

Samtidig mente retten at utbedringen ville gi en viss standardheving, og gjorde derfor et fradrag. Resultatet ble at kjøper fikk tilkjent:

• 750 000 kroner i prisavslag
• i tillegg 57 723 kroner i erstatning for sakkyndigkostnader,
• og 433 000 kroner i saksomkostninger.

 

Dette bør både kjøpere og selgere være klar over

Dommen illustrerer flere viktige poenger ved kjøp av bolig eller hytte:

• Selv om en eiendom selges «som den er», kan det fortsatt foreligge mangel.
• Mus i hytte kan være en mangel dersom omfanget er stort og påvirker bruken av eiendommen.
• Selger har plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som kjøper har grunn til å få vite om.
• En part kan også miste retten til å påberope seg for sen reklamasjon ved passivitet.

 

For både kjøpere og selgere viser saken hvor viktig det er å være nøye med opplysninger om eiendommen – og å reagere raskt dersom det oppdages problemer etter overtakelse.

 

Har du spørsmål om mangel ved bolig eller hytte?

Oppdager du feil eller mangler etter kjøp av bolig eller fritidseiendom, kan det være vanskelig å vite hvilke rettigheter du har. Reglene om reklamasjon, opplysningsplikt og prisavslag kan være kompliserte, og utfallet vil ofte bero på en konkret vurdering av saken.

Hos Austin Lyngmyr & Co bistår vi både kjøpere og selgere i tvister etter kjøp og salg av eiendom. Ta gjerne kontakt med oss dersom du ønsker en vurdering av din sak.