Feil for mer enn 10.000 kroner? Mangel etter ny boliglov

Ny boliglov – mangelsgrense på 10.000 kr

Følgende fremgår nå i loven:

Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova.

Har du oppdaget feil og mangler for mer enn 10.000 kr, kan det være en mangel

Slik var det ikke etter den tidligere loven. Da måtte mangelen grovt skissert utgjør minimum 3-6% av kjøpesummen i tilfelle skjulte feil og mangler. Sjansen for at du kan ha krav på noe som kjøper er derfor nå vesentlig større enn før. Feil og mangler utover 10.000 kr blir det fort ved feil på boligen. Oppdager du feil og mangler ved boligen som du tenker kan være en mangel etter loven må du straks reklamere til selger og boligselgerforsikringen. Husk at det er krav til reklamasjon «innen rimelig tid», selv om absolutt reklamasjonsfrist er 5.

Austin lyngmyr advokatfirma har særlig kompetanse på boligsaker og kan bistå ved reklamasjon og krav etter kjøp av bolig 

Husk at det ikke er en mangel dersom feilen ble opplyst om før salget eller mangelen utelukkende skyldes forhold på kjøpers side

Før du kontakter advokat bør du ta en nøye gjennomgang av salgdokumentasjonen. Vi opplever at en del leser gjennom denne fort eller ikke har fått med seg alt. Har du oppdaget en mangel som koster mer enn kr 10 000 å utbedre, vil ikke dette være en mangel dersom den samme mangelen fremgår av salgsdokumentene.

Har du kjøpt bolig og oppdaget feil og mangler? Sjekk gjerne med våre dyktige boligadvokater om du har en sak å gå videre med.

Det er tydeligere ansvar for både kjøper og selger i den nye boligloven

De tidligere reglene gav ofte rom for misnøye blant boligkjøpere som ikke fikk nok informasjon om boligen før kjøpet. Dette førte igjen til at selgere satt igjen med ansvar selv uten skyld i lang tid etter salget.

Det stilles krav til selger om bedre dokumentasjon på boligen, og kjøperen har plikt til å sette seg inn i denne dokumentasjonen. Et av de nye utgangspunktene er altså at feil og mangler utover 10.000 kroner kan være en mangel etter den nye boligloven.

Boligen kan ikke selges «som den er» etter ny boliglov

I ny avhendingslov har forbehold som at boligen selges «som den er» ingen virkning i forbrukerkjøp. I praksis fører denne bestemmelsen til at selgeren får en fordel av å dokumentere hvilken tilstand boligen befinner seg i, og kjøperen får mindre å klage på. Likevel har vi gjennom tiden etter lovendringer sett at det kan glippe i salgsprosessen der feil og mangler blir oversett.

For kjøp mellom to profesjonelle parter kan forbeholdet «som den er» fremdeles brukes.

Krav til dokumentasjon

Avhendingsloven setter et krav om at eiendommen skal være i samsvar med det som følger av «avtalen». Hva som er avtalt mellom kjøper og selger finnes i kjøpers og selgers aksept av budet som er gitt, samt selgers dokumentasjon på boligen. Ved upåregnelige avvik fra avtalegrunnlaget der forholdet kan verdsettes til kr 10 000, eller mer, er det sannsynlig at mangel foreligger.

Viktig dokumentasjon fra selger er eiendommens tilstandsrapport, beskrivelse fra eiendomsmegler og egenerklæringen fra selger.

Nytt i avhendingsloven §3-10 (lovdata.no) er at boligens tilstand SKAL beskrives grundig i en tilstandsrapporten eller i andre salgsdokumenter. Departementet har gitt en forskrift som trådte i kraft samtidig som den nye loven der det er beskrevet hvilke krav som stilles til tilstandsrapporten.

Den nye avhendingsloven stiller strenge krav til hva som skal dokumenteres. Dersom feil er dokumentert og inntatt i salgsdokumentene, vil ikke boligkjøperen ha mulighet til å klage på denne i ettertid.

En annen viktig regel i avhendingsloven er at det etter avhl. §3-2 (lovdata.no) vil foreligge en mangel ved boligen dersom den ikke samsvarer med det en kan forvente ut fra blant annet eiendommens «type, alder og synlig tilstand». Dette betyr at en må kunne forvente flere feil og mangler i en gammel bolig enn i en som er splitter ny –  uten at dette vil være en kjøpsrettslig mangel.

Det kreves at boligkjøperen setter seg inn i dokumentasjonen

Det er ikke bare for selger det stilles strengere krav til etter den nye avhendingsloven. Også kjøperen får et større ansvar. Kjøper skal kjenne til innholdet i tilstandsrapporten som følger med boligen.
Dette betyr i praksis at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel på noe som kommer frem i tilstandsrapporten. Dette forutsetter at tilstandsrapporten er utarbeidet etter de nye reglene inntatt i forskrift.

Har du etter ny boliglov avdekket mangler for mer enn kr 10 000 og disse forholdene var kjent før kjøpet vil det ikke være en mangel.

Vi bistår deg gjerne ved mangler – uforpliktende førstevurdering ved mangel over kr 10 000

Har du problemer etter kjøp av bolig, og ikke vet hvordan du skal gå frem? Ta kontakt med oss. Våre advokater bistår over hele landet. I de fleste tilfeller dekkes 80%  av utgiftene til advokat over boligforsikringen, mot en egenandel på 4.000 kr. Vi hjelper deg å søke om dette ved behov. Husk at det er fritt advokatvalg. Er du misfornøyd med oppfølgningen du har fått fra boligkjøperforsikringen har du anledning til å bytte advokat. Kontakt oss gjerne i forhold til dette.