Skjulte feil i bolig – kjøper fikk prisavslag og erstatning

Kjøpte rekkehus – oppdaget store skjulte feil i bolig

Rekkehuset ble markedsført som en attraktiv utleieeiendom med fire leiligheter og oppgradert uteområde. Kjøper betalte 5,6 millioner kroner – og fikk med både tilstandsrapport og forsikringer om at alt var i orden. Kort tid etter overtakelsen kom de første bekymringene: Fuktskader i kjeller, råteskader i vegger og feil ved det elektriske anlegget.

Kjøper reklamerte overfor selgers boligselgerforsikring, men fikk avslag. Det endte med søksmål – og krav om prisavslag og erstatning for skjulte feil i bolig etter reglene i avhendingslova. Betydningen av rettidig reklamasjon er avgjørende. Les gjerne mer her.

Prisavslag ved skjulte feil i bolig

Det følger av avhendingslova § 4-12 at kjøper kan kreve prisavslag hvis eiendommen har en mangel. Avhendingslova § 3-2 slår fast at eiendommen må være i samsvar med det kjøper kunne forvente, blant annet ut fra alder, tilstand og markedsføring.

Mangler kan også følge av feilaktige eller manglende opplysninger, jf. §§ 3-7 og 3-8. Selger må ikke nødvendigvis ha ment å holde noe skjult – det er tilstrekkelig at opplysningen burde vært gitt, og at den kunne påvirket avtalen. Prisavslaget skal som hovedregel tilsvare utbedringskostnadene.

Erstatning ved skjulte feil i bolig

I tillegg til prisavslag kan man ha krav på erstatning. Det krever mer:

1. Et økonomisk tap utover prisavslaget

2. Årsakssammenheng mellom mangelen og tapet

3. Et ansvarsgrunnlag

For direkte tap, som utgifter til takstmann, kreves ingen skyld fra selgerens side. For indirekte tap, som tapt leieinntekt, må selger ha opptrådt uaktsomt, jf. avhendingslova § 4-14 og § 7-1. Typiske skjer dette når selger holder tilbake viktige opplysninger, eller gir feilaktig informasjon som han vet eller burde vite er uriktig.

Retten: Skjulte feil utgjorde en mangel

Retten konkluderte i THOD-2023-179071 med at boligen hadde flere alvorlige mangler. Fukt og råte i kjelleren skyldtes blant annet en vannlekkasje som selger hadde unnlatt å opplyse om.

Det elektriske anlegget viste seg å være utført i strid med gjeldende krav, til tross for at selger hadde krysset av for at det var utført av faglærte i egenerklæringsskjemaet. I tillegg ble tilstandsrapporten ansett som mangelfull, fordi det ikke var foretatt fuktmålinger i kritiske områder.

Retten mente kjøper hadde hatt grunn til å stole på at boligen var i bedre stand enn den faktisk var.

Over 740 000 kroner i prisavslag og erstatning

Retten fastsatte prisavslaget til 639 865 kroner basert på utbedringskostnadene. I tillegg ble kjøper tilkjent 103 900 kroner i erstatning for tapt leieinntekt. Selgerne og deres forsikringsselskap ble dømt til å betale fullt beløp, pluss saksomkostninger.

Føler du deg lurt etter boligkjøp?

Dommen viser at kjøpere har sterke rettigheter ved skjulte feil i bolig. Oppdager du feil, bør du reklamere så raskt som mulig og få fagkyndige vurderinger.

Har du spørsmål om boligkjøp, prisavslag eller erstatning? Ta kontakt – vi hjelper deg gjerne med å vurdere saken din.